Emlak ilanlari, Arama. Property Turkey.

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ne iş yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat yapamaz, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. Bir şirketin mevcut faaliyetlerinden vazgeçmesi koşuluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür.

Bir gayrimenkul veya bir projenin ne şekilde finanse edileceği kararı, projenin büyüklüğüne, kullanım ve Inşaat haklarına, şirketin karlılık potansiyeline, finansman maliyetine bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığını cazip hale getirmektedir.

Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin dağıtılması da yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip kılan önemli bir unsurdur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye katkısı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi, büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Bu tür büyük projeleri gerçekleştirmeyi hedefleyen bir şirketin tüm finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu durum, çoğu kez kendi özkaynakları yetersiz olan şirketler için kredi yoluyla finansman, bir başka ifade ile, faiz yükü demektir. Ayrıca, özkaynakları yeterli bile olsa, şirket için bir özkaynak maliyeti söz konusudur. Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri karşılığında toplanacak paralarla finanse edilebilir ve böylece finansman yükü şirketin üzerinden alınmış olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı yatırımcılara ne gibi avantajlar sağlar?

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada satabilmenin yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir. Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslararası kuruluşlar olduğu görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden faydalanmak amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda Işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerini almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih etmektedirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklığına ortak olmanın yatırımcılara sağladığı haklar nelerdir?

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan aşağıda sıralanan haklara sahip olmaktadır.

· Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,

· Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,

· Ortaklığın kendi kaynaklarından yapacağı sermaye artırımı nedeniyle çıkaracağı hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,

· Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik (rüçhan) hakkı,

· Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,

· Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,

· Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına nasıl yatırım yapabilirim?

Gayrimenkul yatırım ortakl ığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek, diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerini satın alabilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerine yatırım yaparken nelere dikkat etmeliyim?

Yatırım yapacağınız gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumunu, finansman yapısını, faaliyetleri ve yatırımları hakkında bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan finansal tablolarından izlemelisiniz. Ayrıca şirketin, sermaye, yönetim ve finansal yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere Ilişkin olarak, şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları da borsa yayınlarından okumalısınız.

Yatırımımı nasıl değerlendirebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en Önemli Özelliklerinden birisi, portföyünde yer alan varlıkların ekspertiz yapmaya (değerini ölçmeye) yetkili şirketlerce belirli dönemlerde değerlendirilmesidir. Böylece, değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları, şirketin finansal tabloları ile birlikte belirli dönemlerde ilan edilir ve yatırımcıların şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Yatırımcılar basit bir hesaplama ile, şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına, şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek, şirketin net aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise, hisse senetlerinin o gün itibariyle sahip olması gereken değer bulunur. Ancak, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik duruma bağlı olarak net aktif değerinden farklı olabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları;

· Bir alışveriş merkezi gibi belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,

· Turizm ve sağlık gibi belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,

· Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım yapmak gibi amaçlarında bir sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz, olarak kurulabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının işleyiş yapısı nasıldır?

Lider girişimci

Lider girişimci, gayrimenkul yatırım ortaklıklarında sermayenin asgari %25'i oranında pay sahibi olan gerçek ya da tüzel kişi ortak ya da ortaklardır. Lider girişimci asgari %25 oranında sermaye payına sahip tek bir gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi, sermayenin asgari %25'ine sahip birden fazla ortağın biraraya gelerek lider girişimci olmaları da mümkündür.

Müteahhit

Müteahhit, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yeralan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.

Işletmeci Şirket

Işletmeci şirket, ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işleten şirketlerdir.

Danışman Şirket

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden danışmanlık hizmeti alabilirler.

Ekspertiz Şirketi

Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.

Ekspertiz şirketleri ne yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir ekspertiz şirketine, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.

· Portföyde yeralan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,

· Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,

· Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

· Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

· Gayrimenkul Ipoteği kabul edilmesi,

· Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,

· Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,

· Ortaklığa ayni sermaye konulması.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak kurulabildikleri gibi, daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun . düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun Kurul'ca uygun görülmesi gereklidir.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi halinde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'na kuruluş izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından kuruluşun tescilini takiben, yatırılan sermaye kullanılarak şirket portföyü oluşturulmaya başlanır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin halka arzı nasıl gerçekleşir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarından;

a) Ödenmiş sermayeleri 50 trilyon Türk lirasından az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden bir yıl içinde,

b) Ödenmiş sermayeleri 50 trilyon Türk lirası ve üzerinde olup 100 trilyon Türk lirasından az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç yıl içinde,

c) Ödenmiş sermayeleri 100 trilyon Türk lirası ve daha fazla olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden beş yıl içinde

faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, ödenmiş sermayelerinin asgari % 49'u oranındaki hisse senetlerini halka arz etmek üzere Sermaye Piyasası Kurulu'na başvurmaları zorunludur. Kurul kaydına alınması uygun görülen gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri, gerekli ilan ve duyuru sürelerinden sonra satış yerlerinde halka arz edilir.

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait temel bilgileri hangi kaynaklardan elde edebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin halka arzı sırasında ve sonrasında yatırımcılar ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki belgelerden elde edebilirler. Bu bilgi ve belgelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının web sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan da ulaşılabilir.

Esas Sözleşme

Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı ve faaliyet konusu, süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket, esas sözleşmenin tescili ile tüzel kişilik kazanır.

Izahname

Halka arzda şirket hisse senetlerini satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcılara şirketin amacı, süresi, ticaret ünvanı, tescil tarihi ve numarası, halka arz edilecek hisse senetlerinin tutarı ve oranı, şirketin faaliyet ve yatırımları, şirketin finansal tabloları, imtiyazlı paylar gibi konularda bilgi vermeyi amaçlayan bir kamuyu aydınlatma aracıdır.

Sirküler

Şirket hisse senetlerini satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcıların, halka arza çağrılması amacıyla yayınlanan bir duyurudur. Bu duyuruda izahnamenin ilan edildiği gazetelerin numara ve tarihlerinin gösterilmesi gereklidir.

Üç Aylık Portföy Tabloları

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile en son tarihli ekspertiz raporunda belirtilen rayiç değerlerine ilişkin olarak, Kurul standartlarına uygun şekilde üç aylık portföy tablosunu düzenlemek ve Kurul'a ve Borsa'ya göndermek zorundadırlar. Yatırımcılar, bu tabloların yayınlandığı Borsa bülteninden, yatırım yaptıkları gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy yapısı ve portföydeki varlıkların değeri hakkında bilgi edinebilirler.

Üç Aylık Rapor

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, asgari olarak, son üç aylık döneme ilişkin gelişmeleri özetleyen ve Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan faaliyet raporunu, ortaklığın ilgili döneme ait portföy tablosunu, portföyde yer alan varlıklara ilişkin bilgileri, varsa projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi, öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar gibi bilgileri, ortaklığın bir önceki dönemle karşılaştırmalı olarak hazırlanmış üç aylık bilanço ve gelir tablolarını içeren üç aylık raporları Kurul standartlarına uygun şekilde hazırlamak ve Kurul'a göndermek zorundadırlar. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri halinde ortaklara da gönderilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait finansal bilgileri nasıl elde edebilirim?

Hisse senetleri borsada işlem gören her şirket gibi gayrimenkul yatırım ortaklıkları, finansal tablolarını üç aylık dönemler itibariyle hazırlamak ve hazırladıkları ayrıntılı bilanço ve gelir tabloları ile bağımsız denetim raporunu Kurul'a ve Borsa bülteninde yayımlanmak üzere Borsa'ya göndermekle yükümlüdürler. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının muhasebe işlemlerinde ve finansal tablolarının hazırlanmasında, Sermaye Piyasası Mevzuatı'nın standart finansal tablo ve raporlar ile ilgili muhasebe standartlarını düzenleyen tebliğlerine uyulmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, finansal tablolarını, her yıl olağan genel kurul toplantılarını izleyen 30 gün Içinde Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde yayımlatmak zorundadırlar. Bu ilan zorunluluğuna ek olarak, ülke çapında dağıtımı yapılan herhangi bir gazetede ve merkezlerinin bulunduğu yerde çıkan en yüksek tirajlı iki mahalli gazeteden birinde, sözkonusu mali tabloların yıllık olağan genel kurul toplantısını izleyen 30 gün içinde ilan edilmesi gereklidir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı bağımsız denetim kapsamında mıdır?

Hisse senetlerinin halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle gayrimenkul yatırım ortaklığı, sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapabilir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları genel olarak aşağıda belirtilen kapsamda faaliyet gösterirler.

· Ortaklık portföyünü oluşturmak, gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtmak, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek, ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri almak, portföyün değerini korumaya ve artırmaya yönelik araştırmalar yapmak veya yaptırtmak,

· Ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması planlanan varlıklar hakkında gerekli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırmak, bu hususta gerekli raporların hazırlanmasını temin etmek,

· Portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin raporların hazırlanmasını temin etmek,

· Portföy dışardan danışmanlık ve/veya portföy yönetimi hizmeti alınması suretiyle yönetiliyorsa ilgili kuruluşların faaliyetlerinin mevzuat ve sözleşme hükümlerine uygunluğunu izlemek üzere gerekli organizasyonu oluşturmak,

· Kendilerine yüklenilen diğer görevleri ve yürütülmesine izin verilen diğer faaliyetleri gerçekleştirmek.