Gayrimenkul Yatirim Ortakligi

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ne iş yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye katkısı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı yatırımcılara ne gibi avantajlar sağlar?

Gayrimenkul yatırım ortaklığına ortak olmanın yatırımcılara sağladığı haklar nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına nasıl yatırım yapabilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerine yatırım yaparken nelere dikkat etmeliyim?

Yatırımımı nasıl değerlendirebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının işleyiş yapısı nasıldır?

Ekspertiz şirketleri ne yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin halka arzı nasıl gerçekleşir?

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait temel bilgileri hangi kaynaklardan elde edebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait finansal bilgileri nasıl elde edebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklığı bağımsız denetim kapsamında mıdır?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapabilir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapamaz?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nerelere yatırım yapabilirler?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımlarına ilişkin ne gibi kısıtlamalar vardır?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerinde ne gibi sınırlamalar vardır?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları başka neler yapabilirler?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl vergilendiriliyor?

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı

Sermaye Piyasası Kanunu çerçevesinde, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak suretiyle faaliyet gösteren özel bir portföy yönetim şirketi tipidir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ne iş yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklığının amacı, getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri elde etmek ve bu şekilde kira ve alım satım kazançları yoluyla gayrimenkullerin yüksek gelirine ulaşmaktır. Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedini alarak ortak olan bir yatırımcı, yüksek getirili gayrimenkullerden dolaylı olarak yararlanmış olmaktadır. Portföyündeki gayrimenkullerin alım satımından kar sağlayan gayrimenkul yatırım ortaklığı, yıl sonunda bu karı ortaklarına temettü olarak dağıtmakta ve gayrimenkul gelirini ortaklarına aktarmaktadır. Gayrimenkulun kendisinin değil, ona yatırım yapan bir şirketin hisse senetlerinin satın alınması, gayrimenkul yatırımının likidite edilmesi sorununu ortadan kaldırmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, sadece gayrimenkule dayalı portföy işletmeciliği faaliyeti kapsamında faaliyet gösterebilirler. Bunun doğal bir sonucu olarak, gayrimenkul yatırım ortaklıkları aktiflerinde makine ve ekipman bulunduramazlar. Ayrıca, inşaat yapamaz, proje yürütemez, ancak inşaatını başka şirketlerin gerçekleştirdiği projelere finansman sağlayabilirler. Bir şirketin mevcut faaliyetlerinden vazgeçmesi koşuluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşmesi mümkündür.

Bir gayrimenkul veya bir projenin ne şekilde finanse edileceği kararı, projenin büyüklüğüne, kullanım ve Inşaat haklarına, şirketin karlılık potansiyeline, finansman maliyetine bağlıdır. Devletin konut ve gayrimenkul sorununu kamusal bir olgu olarak algılaması neticesinde uygulanan vergi teşvikleri, gayrimenkul finansmanında gayrimenkul yatırım ortaklığını cazip hale getirmektedir.

Yatırımcılar açısından ise, gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı yatırımların psikolojik bir güven unsuru oluşturduğu inkar edilemez. Ayrıca, çeşitlendirme yoluyla riskin dağıtılması da yatırımcılar için gayrimenkul yatırım ortaklıklarını cazip kılan önemli bir unsurdur.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ekonomiye katkısı nedir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, iş merkezleri veya alışveriş merkezleri gibi, büyük ölçekli gayrimenkul projelerinin finansmanına kaynak sağlar. Bu tür büyük projeleri gerçekleştirmeyi hedefleyen bir şirketin tüm finansman yükünü üstlenmesi gerekir. Bu durum, çoğu kez kendi özkaynakları yetersiz olan şirketler için kredi yoluyla finansman, bir başka ifade ile, faiz yükü demektir. Ayrıca, özkaynakları yeterli bile olsa, şirket için bir özkaynak maliyeti söz konusudur. Halbuki bu tür projeler, halktan gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri karşılığında toplanacak paralarla finanse edilebilir ve böylece finansman yükü şirketin üzerinden alınmış olur.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı yatırımcılara ne gibi avantajlar sağlar?

Yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetlerini borsada satabilmenin yanında, borsada oluşan fiyat dalgalanmalarından da yararlanırlar. Ayrıca, şirketin portföyü gayrimenkul alanında uzman kişiler tarafından yönetildiğinden, herhangi bir kişinin kendi başına yatırım yapmasından daha etkin sonuçlar elde edilebilecektir. Bu şirketlere yatırım yapan yatırımcıların bir kısmının da uluslararası kuruluşlar olduğu görülmektedir. Bu kuruluşlar, gelişmekte olan ülkelerdeki gayrimenkul getirilerinden faydalanmak amacıyla, organize bir şekilde işleyen ikincil piyasalarda Işlem gören gayrimenkul yatırım ortaklığı hisselerini almayı, doğrudan gayrimenkul yatırımına tercih etmektedirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklığına ortak olmanın yatırımcılara sağladığı haklar nelerdir?

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senedine yatırım yapan yatırımcı, kaynağı Türk Ticaret Kanunu olan aşağıda sıralanan haklara sahip olmaktadır.

·         Ortaklığın elde ettiği kardan payına düşen kısmını alma hakkı,

·         Ortaklığın tasfiyesi halinde tasfiye payı hakkı,

·         Ortaklığın kendi kaynaklarından yapacağı sermaye artırımı nedeniyle çıkaracağı hisse senetlerini bedelsiz olarak alma hakkı,

·         Ortaklığın sermaye artırımında yeni payları edinmede öncelik (rüçhan) hakkı,

·         Genel kurul toplantılarına katılma, konuşma ve öneride bulunma hakkı,

·         Genel kurul toplantılarında oy kullanma hakkı,

·         Ortaklığın faaliyetleri ve hesapları hakkında bilgi alma, inceleme ve denetleme hakkı.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına nasıl yatırım yapabilirim?

Gayrimenkul yatırım ortakl ığı hisse senetlerine yatırım yapmak isteyen yatırımcılar, borsada işlem yapmaya yetkili bir aracı kuruluşa talimat vererek, diledikleri gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerini satın alabilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının hisse senetlerine yatırım yaparken nelere dikkat etmeliyim?

Yatırım yapacağınız gayrimenkul yatırım ortaklığının karlılık durumunu, finansman yapısını, faaliyetleri ve yatırımları hakkında bilgileri, şirketin faaliyet raporlarından, kamuya açıklanan finansal tablolarından izlemelisiniz. Ayrıca şirketin, sermaye, yönetim ve finansal yapısı ile faaliyetleri hakkındaki değişikliklere Ilişkin olarak, şirket tarafından borsaya bildirilen açıklamaları da borsa yayınlarından okumalısınız.

Yatırımımı nasıl değerlendirebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının en Önemli Özelliklerinden birisi, portföyünde yer alan varlıkların ekspertiz yapmaya (değerini ölçmeye) yetkili şirketlerce belirli dönemlerde değerlendirilmesidir. Böylece, değerleme günündeki gayrimenkullerin rayiç değeri, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne yansıtılır. Bu değerleme sonuçları, şirketin finansal tabloları ile birlikte belirli dönemlerde ilan edilir ve yatırımcıların şirketin gerçek değeri hakkında bilgi sahibi olmaları sağlanır. Yatırımcılar basit bir hesaplama ile, şirketin varlıklarının rayiç değerleri toplamına, şirketin alacakları ve diğer varlıklarını ekleyerek ve bu tutardan borçlarını düşerek, şirketin net aktif değerini bulabilirler. Net aktif değerin şirketin hisse senedi sayısına bölünmesi halinde ise, hisse senetlerinin o gün itibariyle sahip olması gereken değer bulunur. Ancak, gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri borsada işlem gördüğünden, hisse senedi fiyatları genel ekonomik duruma bağlı olarak net aktif değerinden farklı olabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının türleri nelerdir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları;

·         Bir alışveriş merkezi gibi belirli bir projeyi gerçekleştirmek amacıyla süreli,

·         Turizm ve sağlık gibi belirli alanlarda yatırım yapmak amacıyla süreli veya süresiz,

·         Belirli bir proje veya yatırım alanına yatırım yapmak gibi amaçlarında bir sınırlama olmaksızın, süreli veya süresiz, olarak kurulabilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığının işleyiş yapısı nasıldır?

Lider girişimci

Lider girişimci, gayrimenkul yatırım ortaklıklarında sermayenin asgari %25'i oranında pay sahibi olan gerçek ya da tüzel kişi ortak ya da ortaklardır. Lider girişimci asgari %25 oranında sermaye payına sahip tek bir gerçek veya tüzel kişi olabileceği gibi, sermayenin asgari %25'ine sahip birden fazla ortağın biraraya gelerek lider girişimci olmaları da mümkündür.

Müteahhit

Müteahhit, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyünde yeralan gayrimenkul projelerinin inşaat işlerini gerçekleştirmeyi taahhüt eden gerçek ya da tüzel kişilerdir.

Işletmeci Şirket

Işletmeci şirket, ortaklığın mülkiyetinde bulunan veya kiralamış olduğu otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari amaçla işleten şirketlerdir.

Danışman Şirket

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, proje geliştirme ve kontrol hizmetleri de dahil olmak üzere, ortaklık portföyünün geliştirilmesi ve alternatif yatırım imkanlarının araştırılmasına yönelik bu işlerde uzmanlaşmış şirketlerden danışmanlık hizmeti alabilirler.

Ekspertiz Şirketi

Ortaklık portföyünde yer alan gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların rayiç değerlerini ve kira rayiçlerini tespit etmek konusunda hizmet veren şirketlerdir.

Ekspertiz şirketleri ne yapar?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları aşağıda sayılan işlemler için, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından listeye alınmış bağımsız bir ekspertiz şirketine, işleme konu olan varlıkların ve hakların değerlerini ve rayiç kira bedellerini tespit ettirmekle yükümlüdürler.

·         Portföyde yeralan gayrimenkullerin, hakların ve gayrimenkule dayalı projelerin alım veya satımı,

·         Portföyde yer alan gayrimenkullerin kiraya verilmesi,

·         Kiraya verilmek üzere gayrimenkul kiralanması,

·         Portföyde yer alan gayrimenkullerden kiraya verilenlerin kira sözleşmelerinin yenilenmesi veya uzatılması,

·         Gayrimenkul Ipoteği kabul edilmesi,

·         Gayrimenkule dayalı projelerin inşaatına başlanabilmesi için, yasal prosedüre uyulduğunun ve gerekli belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun tespit edilmesi,

·         Ortaklık portföyünde yer alan ve yıl içinde herhangi bir nedenle rayiç değeri tespit edilmemiş olan varlıkların yıl sonu değerlerinin tespiti,

·         Ortaklığa ayni sermaye konulması.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl kurulur?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde yeni bir anonim şirket olarak kurulabildikleri gibi, daha önce başka amaçla kurulmuş şirketlerin esas sözleşmelerini Sermaye Piyasası Kurulu'nun . düzenlemelerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına "dönüşmeleri" de mümkündür. Her iki şekilde de gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun Kurul'ca uygun görülmesi gereklidir.

Sermaye Piyasası Kurulu tarafından uygun görülmesi halinde, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı'na kuruluş izni için başvurulur. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, Bakanlığın kuruluş iznini vermesinin ardından kuruluşun tescilini takiben, yatırılan sermaye kullanılarak şirket portföyü oluşturulmaya başlanır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin halka arzı nasıl gerçekleşir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarından;

a) Ödenmiş sermayeleri 50 trilyon Türk lirasından az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden bir yıl içinde,

b) Ödenmiş sermayeleri 50 trilyon Türk lirası ve üzerinde olup 100 trilyon Türk lirasından az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç yıl içinde,

c) Ödenmiş sermayeleri 100 trilyon Türk lirası ve daha fazla olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden beş yıl içinde

faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, ödenmiş sermayelerinin asgari % 49'u oranındaki hisse senetlerini halka arz etmek üzere Sermaye Piyasası Kurulu'na başvurmaları zorunludur. Kurul kaydına alınması uygun görülen gayrimenkul yatırım ortaklığı hisse senetleri, gerekli ilan ve duyuru sürelerinden sonra satış yerlerinde halka arz edilir.

Bir gayrimenkul yatırım ortaklığına ait temel bilgileri hangi kaynaklardan elde edebilirim?

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının hisse senetlerinin halka arzı sırasında ve sonrasında yatırımcılar ihtiyaç duydukları bilgileri aşağıdaki belgelerden elde edebilirler. Bu bilgi ve belgelere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının web sitelerinde yer alan “sürekli bilgilendirme formları”ndan da ulaşılabilir.

Esas Sözleşme

Şirketin kuruluşuna ilişkin olarak Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde düzenlenen ve şirketin ticaret unvanı, amacı ve faaliyet konusu, süresi, yetkili organları gibi konuları içeren bir belgedir. Şirket, esas sözleşmenin tescili ile tüzel kişilik kazanır.

Izahname

Halka arzda şirket hisse senetlerini satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcılara şirketin amacı, süresi, ticaret ünvanı, tescil tarihi ve numarası, halka arz edilecek hisse senetlerinin tutarı ve oranı, şirketin faaliyet ve yatırımları, şirketin finansal tabloları, imtiyazlı paylar gibi konularda bilgi vermeyi amaçlayan bir kamuyu aydınlatma aracıdır.

Sirküler

Şirket hisse senetlerini satın almak suretiyle şirkete ortak olacak yatırımcıların, halka arza çağrılması amacıyla yayınlanan bir duyurudur. Bu duyuruda izahnamenin ilan edildiği gazetelerin numara ve tarihlerinin gösterilmesi gereklidir.

Üç Aylık Portföy Tabloları

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile en son tarihli ekspertiz raporunda belirtilen rayiç değerlerine ilişkin olarak, Kurul standartlarına uygun şekilde üç aylık portföy tablosunu düzenlemek ve Kurul'a ve Borsa'ya göndermek zorundadırlar. Yatırımcılar, bu tabloların yayınlandığı Borsa bülteninden, yatırım yaptıkları gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföy yapısı ve portföydeki varlıkların değeri hakkında bilgi edinebilirler.

Üç Aylık Rapor

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, asgari olarak, son üç aylık döneme ilişkin gelişmeleri özetleyen ve Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan faaliyet raporunu, ortaklığın ilgili döneme ait portföy tablosunu, portföyde yer alan varlıklara ilişkin bilgileri, varsa projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi, öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar gibi bilgileri, ortaklığın bir önceki dönemle karşılaştırmalı olarak hazırlanmış üç aylık bilanço ve gelir tablolarını içeren üç aylık raporları Kurul standartlarına uygun şekilde hazırlamak ve Kurul'a göndermek zorundadırlar. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri halinde ortaklara da gönderilir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ait finansal bilgileri nasıl elde edebilirim?

Hisse senetleri borsada işlem gören her şirket gibi gayrimenkul yatırım ortaklıkları, finansal tablolarını üç aylık dönemler itibariyle hazırlamak ve hazırladıkları ayrıntılı bilanço ve gelir tabloları ile bağımsız denetim raporunu Kurul'a ve Borsa bülteninde yayımlanmak üzere Borsa'ya göndermekle yükümlüdürler. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının muhasebe işlemlerinde ve finansal tablolarının hazırlanmasında, Sermaye Piyasası Mevzuatı'nın standart finansal tablo ve raporlar ile ilgili muhasebe standartlarını düzenleyen tebliğlerine uyulmaktadır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, finansal tablolarını, her yıl olağan genel kurul toplantılarını izleyen 30 gün Içinde Türkiye Ticaret Sicili Gazetesi'nde yayımlatmak zorundadırlar. Bu ilan zorunluluğuna ek olarak, ülke çapında dağıtımı yapılan herhangi bir gazetede ve merkezlerinin bulunduğu yerde çıkan en yüksek tirajlı iki mahalli gazeteden birinde, sözkonusu mali tabloların yıllık olağan genel kurul toplantısını izleyen 30 gün içinde ilan edilmesi gereklidir.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı bağımsız denetim kapsamında mıdır?

Hisse senetlerinin halka arz edildiği hesap dönemi itibariyle gayrimenkul yatırım ortaklığı, sürekli bağımsız denetime tabidir. Bunun sonucu olarak şirketin 6. ve 12. ay sonu itibariyle finansal tabloları, Kurul tarafından listeye alınmış bir bağımsız denetim kuruluşu tarafından denetlenmektedir.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapabilir?

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları genel olarak aşağıda belirtilen kapsamda faaliyet gösterirler.

·         Ortaklık portföyünü oluşturmak, gerektiğinde portföyde değişiklikler yapmak, ortaklık portföyünü çeşitlendirerek yatırım riskini en aza indirecek şekilde dağıtmak, gayrimenkuller, gayrimenkule dayalı işlemler ve menkul kıymetler hakkındaki gelişmeleri sürekli olarak izleyerek, ortaklık portföyünün yönetimine ilişkin gerekli tedbirleri almak, portföyün değerini korumaya ve artırmaya yönelik araştırmalar yapmak veya yaptırtmak,

·         Ortaklık portföyünü oluşturan veya portföye alınması planlanan varlıklar hakkında gerekli hukuki şartların sağlanıp sağlanmadığını araştırmak, bu hususta gerekli raporların hazırlanmasını temin etmek,

·         Portföydeki varlıkların değerinin tespitine ilişkin raporların hazırlanmasını temin etmek,

·         Portföy dışardan danışmanlık ve/veya portföy yönetimi hizmeti alınması suretiyle yönetiliyorsa ilgili kuruluşların faaliyetlerinin mevzuat ve sözleşme hükümlerine uygunluğunu izlemek üzere gerekli organizasyonu oluşturmak,

·         Kendilerine yüklenilen diğer görevleri ve yürütülmesine izin verilen diğer faaliyetleri gerçekleştirmek.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları neler yapamaz?

·         Bankalar Kanunu'nda tanımlandığı üzere mevduat toplayamazlar ve mevduat toplama sonucunu verecek iş ve işlemler yapamazlar.

·         Ticari, sınai veya zirai faaliyetlerde bulunamazlar.

·         Izin verilen yatırım alanları ile sınırlı olmak üzere, kendi adına portföy işletmeciliği faaliyeti dışında sermaye piyasası faaliyetinde bulunamazlar.

·         Hiçbir şekilde gayrimenkullerin inşaat işlerini kendileri üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemezler. Ancak yürütülen projelerin kontrol Işleri dahili olarak yürütülecekse, bu amaçla Istihdam edilen personel kapsam dışındadır.

·         Kendi personeli vasıtasıyla portföye konu olan veya olacak projeler hariç olmak üzere başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremezler.

·         Mevzuatta izin verilen faaliyetler hariç olmak üzere, hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süper marketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemezler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nerelere yatırım yapabilirler?

·         Gayrimenkul sertifikalarını, konut kredileri karşılığında ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetleri ve bunlara benzer nitelikte oldukları Kurul'ca kabul edilen menkul kıymetleri, diğer sermaye piyasası araçlarını alabilirler ve satabilirler, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler.

·         Alım satım karı veya kira geliri elde etmek maksadıyla ofis, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, hastane, otel, ticari depolar, ticari parklar ve buna benzer gayrimenkulleri satın alabilir ve satabilirler. Faaliyete geçebilmeleri için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan otel, hastane veya buna benzer gayrimenkullerin, kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.

·         Mülkiyetlerini edinerek alım satım karı elde etmek veya kat irtifakı tesisi suretiyle proje geliştirmek amacıyla arsa ve arazileri alabilirler.

·         Kamu veya özel tüzel kişiliklerince veya gerçek kişilerce, ortaklık adına, üzerlerinde proje geliştirilmesi amacıyla müstakil ve daimi bir hak niteliğinde üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri, mülkiyetini edindikten sonra kazanç elde etmek amacıyla satabilirler.

·         Ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu bağımsız ekspertiz şirketleri tarafından onaylanmış gayrimenkule dayalı projelere, projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla, mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.

·         Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devremülk irtifakı kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek amacıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler,

·         Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, Yap-Işlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.

·         Kurul'ca uygun görülecek nitelikte teminata bağlanmış olmak kaydıyla, ileride oluşacak kira gelirlerinden pay almak amacıyla mülkiyetini edinme amacı olmaksızın veya kat irtifakı tesis edilmeksizin, gayrimenkule dayalı projelere sözleşme hükümleri çerçevesinde yatırım yapabilirler.

·         Gayrimenkule dayalı projelere, müştereken malik olanların aralarındaki sözleşmede ortaklığın payına düşen kısım üzerindeki tasarrufuna ilişkin bir sınırlama olmaması şartıyla kat irtifakı tesisi yoluyla müştereken yatırım yapabilirler.

·         Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler, faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olmak kaydıyla yurt dışında kurulu şirketlere ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla yabancı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilirler.

·         Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler.

·         Dövize dayalı işlemlere ilişkin döviz kuru ve borçların doğurduğu faiz oranı risklerine karşı korunmak amacıyla swap ve forward Işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının yatırımlarına ilişkin ne gibi kısıtlamalar vardır?

·         Hiç bir şekilde hisse senetlerini satın aldıkları ortaklıkların sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemez ve hiç bir ortaklıkta sermaye veya oy haklarının %5'inden fazlasına sahip olamazlar.

·         Altın ve kıymetli madenlere yatırım yapamazlar.

·         Borsada veya borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar. Sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının borsa kanalıyla yapılması zorunludur.

·         Mala dayalı vadeli işlem sözleşmelerine veya mala yatırım yapamazlar.

·         Menkul kıymetleri açığa satamazlar, ödünç menkul kıymet işlemi yapamazlar.

·         Türev araçları kullanarak korunma amacını aşan işlemler yapamazlar.

·         Kanunen ödemekle yükümlü oldukları vergi, harç ve benzeri diğer giderler hariç olmak üzere varlıkların portföye alımı ve portföyden satımı sırasında varlık değerinin % 3'ünü aşan komisyon ücreti ve benzeri giderler yapamazlar.

·         Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar.

·         Sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı yapamazlar.

Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerinde ne gibi sınırlamalar vardır?

·         Gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı haklara ve gayrimenkul projelerine portföy değerlerinin en az % 50'si oranında yatırım yapmak zorundadırlar.(*)

·         Sermaye piyasası araçları, ters repo ve borsa para piyasası işlemleri ile mevzuatta azami sınırı belirtilen iştiraklerin tamamına en fazla portföy değerlerinin % 50'si oranında, bu varlıklar içerisinde yer alan yatırım amaçlı Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduata ise en fazla portföy değerlerinin % 10'u oranında yatırım yapabilirler.

·         Yabancı gayrimenkullere ve gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına portföy değerinin en çok % 10'u oranında yatırım yapabilirler.

(*) Hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosuna göre portföyde asgari % 50 oranında gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak ve gayrimenkul projesi bulundurma şartını sağlayamayan gayrimenkul yatırım ortaklıkları Kurul'a başvuruda bulunurlar. Kurul yapacağı değerlendirmede bir defaya mahsus olmak üzere ortaklığa bir yıl süre tanıyabilir. Ancak, ortaklıklar Kurul tarafından verilen bu süre sonunda da asgari % 50 oranını sağlayamazlarsa, sürenin bitiminden itibaren en geç bir ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler.

·         Portföyde bulunan ve alımından itibaren üç yıl geçmesine rağmen üzerlerinde proje geliştirilmesine yönelik herhangi bir tasarrufta bulunulmayan arsa ve arazilerin oranı portföy değerinin % 10'unu aşamaz.

·         Belirli alanlarda faaliyet göstermek veya belirli projelere yatırım yapmak üzere kurulan ortaklıkların portföylerinin en az %75'inin, unvanlarında ve/veya esas sözleşmelerinde belirtilen varlıklardan oluşması zorunludur.

·         Genel amaçlı gayrimenkul yatırım ortaklıklarının portföylerini sektör, bölge ve gayrimenkul bazında çeşitlendirmeleri ve uzun vadeli yönetmeleri esastır.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları başka neler yapabilirler?

Teminat Verebilme

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları tarafından, kat karşılığı yapılan projelerde, projenin gerçekleştirileceği arazilerin sahiplerince ortaklığa bedelsiz veya düşük bedel karşılığı ortaklık lehine üst hakkı tesis edilmesi halinde, projenin teminatı olarak arazi sahibi lehine ipotek veya sınırlı ayni haklar tesis edilmesi mümkündür. Ayrıca gayrimenkullerin, gayrimenkul projelerinin ve gayrimenkule dayalı hakların satın alınması sırasında yalnızca bu işlemlerin finansmanına ilişkin olarak ya da yatırımlar için kredi temini amacıyla portföydeki varlıklar üzerinde rehin ve diğer sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.

Borçlanma

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, kısa süreli fon ihtiyaçlarını veya portföyleri ile ilgili maliyetlerini karşılamak amacıyla hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan net aktif değerlerinin üç katı kadar kredi kullanabilirler ve sermaye piyasası mevzuatındaki sınırlamalar dahilinde borçlanma senedi ihraç edebilirler.

Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Ihracı

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları, portföydeki gayrimenkullerin satış veya satış vaadi sözleşmeleri ile satışından kaynaklanan senetli alacaklarına dayalı olarak Kurul düzenlemeleri çerçevesinde, varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edebilirler.

Iştirak

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları sadece işletmeci şirketlere, diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, belirli bir gayrimenkulün portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere ve iktisap tarihinde portföye alınması planlanan gayrimenkulün ekspertiz değeri bilanço aktifinin en az % 75'ini oluşturan Türkiye'de kurulu şirketlere toplam olarak, hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan portföy değerlerinin en fazla % 10'u oranında iştirak edebilirler.

Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl vergilendiriliyor?

Kaynak, bu bilgiler SPK’dan alınmıştır...