Mortgage Nedir?
Tutulu İpoteğin
Doğuşu
Tutulu İpotek Sistemi
Tutulu İpotek Alternatifleri
Tutulu İpotek Aylık Ödeme
Örnekleri
Tutulu İpotek
Kanunlarında Değişiklik
SPK Başkanı Doğan
Cansızların İpotek Açıklaması
Mortgage,
Tutulu İpotek Kitapcığı
Tutulu İpotek Kanun
Değişikliği Taslak
Mortgage Nedir?
Kelime manası ipotek anlamına
gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul
finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Sistemin
işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor ancak Sermaye
Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört
yöntem önermiş durumda.
Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere
finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek
karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut
kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan
alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet
Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar
devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek
yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet
ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut
kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar
sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun
vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Banka, müşteri adına müşterinin talep
ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti
müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun
karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri
bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir
vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut
finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de finans
kuruluşları 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı
konut finansmanı yapıyor. "Mortgage" sistemi çok daha uzun
vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz
konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage piyasası nasıl işliyor?
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans
kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden
oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve
almak istediği konut dikkate alınıyor.
Yurtdışında finans kuruluşlarına yardımcı
olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı
Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise finans
kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp,
yurtdışından veya yurtiçinden ikincil
yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar
uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse
senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığa dayalı
menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcılar
zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile
ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci
el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu
yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin
teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor.
İstikrar, sistemin anlamlı bir şekilde
çalışması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha
önemli bir şart da, finans kuruluşlarının veya konut
finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir
şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı.
Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını
verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet
kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp
satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel
teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde,
taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor.
Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması,
başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde
hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın
aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden
çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın
alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz
krediden düşüyor.
Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir
süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi
farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi
kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine,
şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine,
mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına
alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor.
Devletin ve belediyelerin konutlandırma
anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına
dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı
icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde
getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir
sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır
yaşadığımız inişli çıkışlı
iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye
piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
İnşaat
sektörüne etkisi
'Mortgage'nin ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16
milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak.
Binlerce kişiye istihdam sağlanacak. İşçisinden
işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün
kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal
altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete
geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir
piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var
Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi ile
birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma'
imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage
sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye
Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı
ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün
önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci
yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim,
SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu
yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının
ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile
tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994
yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara
düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak
nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi,
konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi
yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu
olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz
tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları,
mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol
alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage Türkiye'de
uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı
bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve
devletin üstüne çok iş düşüyor.
Mortgage Sistemi, Tutulu
İpoteğin Doğuşu
Ülkemizde İpoteğe Dayalı Finansman Sisteminin (Mortgage) Doğuşu
Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece
canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en
popüler yatırım aracı olmasına rağmen,
yatırımcı sayısı sınırlı
kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf
ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının
yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin
karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına
bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata
geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi
nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır.
Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde
uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin
Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması
tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem,
hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk
insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı
verecektir.
Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004
tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici
kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir.
Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü
oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si
seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları
sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel
bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt
dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara
başlamışlardır.
2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve
enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici
kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler
uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken
seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve
yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe
dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi
gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından
ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı
Hükümet'in incelemesine sunulmuştur.
Türkiye'de konut kredilerinin az olmasının
başlıca üç ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine
bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe
açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına
fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak
Bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu
tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir.
Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin
birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu
anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut
şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası
olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi
olabilmektedir.
Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe
dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele
sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına
alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli
kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan
sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör
açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek
girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin
kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir
yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.
Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut
kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık
%0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının
bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi
vardır: birincisi Türk insanı karakter olarak borcuna sadık
bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri
seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları
almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin
Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen
finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki
uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut
kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil
piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi
sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal
National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National
Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte
bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar.
İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın
alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu
içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta
sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi
düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık
%65'i ev sahibi olmuştur.
Kaynak : TCMB, 17 Aralık 2004
Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık
faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasındadır ve maksimum vade 10
yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz
oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve
maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile
kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage
faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde
5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman
sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli
teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara
çekilebilecektir.
Türkiye'de halen konut kredisi sigortası
yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul
kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15
yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi
riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye'de yakın bir zamanda
kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek
amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya
başlamışlardır. Sistem çalışmaya
başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol
üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni
kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin
edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel
emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli
katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun
vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda
da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de
azaltacaktır.
SPK ile Maliye Bakanlığı'nın ortak
olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara
kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren
kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye
piyasaları yoluyla satacak bir 'İpotekli Konut Finansmanı
Kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu
Konut İdaresi'nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi
sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın,
terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı
sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat
sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır.
Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri
tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli
konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile
yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği
kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri
sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.
Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu
sigortası" Türkiye'de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan
şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu
sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde
karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı
garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe
dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de
tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.
Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması
konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage"
konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira, Mortgage kredisi,
bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksitini ödeme güçlüğü
çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri
çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe
dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması
için, krediler sigorta ettirilmektedir.
Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan
sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir.
İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması
hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte
düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal
varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile
konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği,
sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri
alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu
yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu
müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade
edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar
evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin
(Trustee) şirketi üzerinde durabilir.
İpoteğe dayalı finansman modellerinin
pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda
tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira
yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece
kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki
dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını
sıkıntıya sokabilmektedir.
Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasında
karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas
mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi
süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı
finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.
Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili
mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması
gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi
veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir
süreçtir.
Konut kredisi portföylerinin menkul
kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle
bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir.
Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform
oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik
sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin
başarılı olması için hükümet tarafından
sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem
taşımaktadır.
Türkiye'de ipoteğe dayalı finansman
uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage
GYO'lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) veya bu konuda
ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye
başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve
şeffaf yapılarıyla GYO'lar ipoteğe dayalı finansman
araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en
uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV'nin konut yapı
kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu
harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle
GYO'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol
üstlenmesi sağlanabilir.
İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve
yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak,
hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır.
Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli
hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en
kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye'mizin
değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli
yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün
tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.
Türkiye
için Planlanan İpoteğe Dayalı Konut Finansman (Mortgage) Sistemi
Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak
tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en
önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır
uygulanıyor. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz
oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı
bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik
koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.
Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol”
sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun
şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli
ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage
sisteminin 2005’in bahar aylarında Türkiye’de uygulamaya konulması
planlanıyor.
Mortgage sistemi iyi uygulandığında
yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat
sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak
sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.
İstikrar, Mortgage sisteminin
başarısı ve yaygınlığı açısından
önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası
gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması
başarılı olması açısından tek başına
yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular
istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik
Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni
düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi
Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.
Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması,
yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca
dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde
yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage
sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız
yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına
mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem
kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen
girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.
Mortgage sistemiyle birlikte değerleme
uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni
araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi
notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş
sahalarının doğması bekleniyor.
Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki
milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev
sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni
iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü
sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak
bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama
kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca
başarıya ulaşabilecekler.
Türkiye’deki Mevcut Konut Finansman Sistemi
Türkiye’de Konut Piyasası
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız / izinsizdir.
• Ev sahipliği oranı %60’lar seviyesindedir. (Uygunsuz
yapılaşma dahil)
• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
• Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar
oluşturmaktadır.
• Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.
Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı
• Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi
yoluyla fonlanmaktadır.
• 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutarı 2,170
trilyon TL’dir. ($1,450,000,000)
• 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı
98.000 dir.
• Konut kredilerinin GSYİH’ya oranı %0,5’dir.
• Bu oran ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur.
Gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.
Banka Konut Kredileri
• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
çerçevesinde yasaktır.
• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.
• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır. (Vade
Uyumsuzluğu)
• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir”
oranı % 50’dir.
• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.
Türkiye için Önerilen Konut Finansman Sistemi
İpotek Finansmanı Sisteminin
Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar
• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,
• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul
kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının
düzenlenmesi),
• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,
• Vergi teşvikleri.
Etkin Bir Konut Finansmanı Sistemi İçin Gerekli
Altyapı
|
Gerekli Unsurlar
|
Türkiye’deki Mevcut Durum
|
|
İcra-iflas Takip Prosedürü
|
İyileştirilmesi Gerekiyor
|
|
Ayni Haklar
|
Yeterli
|
|
Tapu Kayıt Sistemi
|
Kağıt Ortamında Ama Etkili
|
|
İpotekli Menkul Kıymetler
|
Yeni Düzenleme Gerekiyor
|
|
Tüketiciyi Koruma Kanunu
|
İyileştirilmesi Gerekiyor
|
|
Gayrimenkul Değerlemesi
|
Sınırlı Ama Gelişmekte
|
|
Kredi Standardizasyonu
|
Eksik
|
|
Kredi Kayıt Sistemi
|
Yeterli
|
|
Hayat Sigortası
|
Mevcut
|
|
Deprem Sigortası
|
Mevcut
|
|
Tapu Sigortası
|
Eksik
|
|
İpotek Sigortası
|
Eksik
|
Tasarlanan Kanun Değişiklikleri
• Çeşitli Vergi Kanunları
• İcra ve İflas Kanunu
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu
Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye
Piyasası Kanunu
• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut
Finansmanı” tanımının yapılması:
- İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve
benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların
yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak
kullandırılmasıdır.
• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi
• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek
Fonlarının Düzenlenmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin
Kapsamı
• Hangi finansman yöntemleri?
- Konut kredileri
- Finansal kiralama işlemleri
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları
• Hangi konutlar?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
• Hangi tüketiciler?
- Tüm tüketiciler
• Hangi işlemler?
- Konut alımı
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının
iyileştirilmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin
Kapsamı Dışında Kalanlar
• Kaçak yapılar
• İnşaat finansmanı
- Konut inşası
- Konutların büyütülmesi
- Kat çıkılması
- Yeni bölümler eklenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları
• Konut Kredisi Kullanıcılarına Yönelik Teşvikler
- Konut kredisi faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından
indirilebilmesi
• Konut Finansman Kuruluşuna Yönelik Teşvikler
- Kurumlar vergisi, damga vergisi ve her türlü işlem vergileri ve
tapu harcından istisna
- İhraç ettiği menkul kıymetlerin devlet tahvilleri gibi
vergilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - İcra ve
İflas Kanunu
• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla
- Rehinin paraya çevrilmesinin yanı sıra haciz yoluna müracaat
edilebilmesi
- İcranın geri bırakılması kararının
temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat
oranının yükseltilmesi
- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan
ceza oranının artırılması
- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede
ulaşılması gereken oranların azaltılması
- 3 yıllık bir geçiş süresi sonrasında değerleme
yapacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanun
• Değişken Faizli Konut Kredisi
İmkanı
- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında
genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre
değişecek şekilde belirlenebilmesi
- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama
Kanunu
• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi
Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle
kullandırmaktadır.
- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile
finansal kiralama şirketlerine de kaynak sağlayabilecektir.
- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut
Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili
gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis
edilecektir.
- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile
konut satın alan kişiler de vergi avantajlarından
faydalanabilecektir.
Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı
ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul
kıymetler için sınırlı bir hazine garantisi
• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme
programları
Tasarlanan Değişiklikler - Gayrimenkul
Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Uluslararası Değerleme
Standartlarının mevzuata dahil edilmesi
• “Konut Değerleme Uzmanlığı”nın düzenlenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık
Düzenlemeleri
• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması
• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk
ağırlığının düşürülmesi
İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)
Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut
finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim
şirket olarak öngörülmüştür.
İKFK’nın Temel fonksiyonları
• İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak
(Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin
aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin
ödenebilirliğini artırmak,
• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama
maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
• İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve
ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini
sağlamak,
• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.
İKFK’nın Sosyal Misyonu
• Kurulacak İKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas
sözleşmede yer almalıdır.
• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi
olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine
getirilmesi için İKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken
kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.
Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet
Konuları
• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere
aktarılması,
• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve
bu alacakların
- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK)
aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço
içerisinde)
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek
fonları) aracılığıyla menkul
kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
• Garanti sağlama
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet
Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri
• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine
yönelik bir sermaye piyasası aracı
• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço
dışı finansman imkanı sağlayan bir trust
yapısı
• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet
• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilecek
• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation),
yapılandırılmış finansman (structured finance) ve
kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)
İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında
Risk Yönetimi
• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski
- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Değerleme
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı
• Vade Uyuşmazlığı Riski
- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)
• Operasyon Riski
- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması
Konut Kredilerinin Standardizasyonu
• Değerleme Kılavuzu
• Kredi Kullanma Standardı
- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate
alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru
• Kredi Kalite Standartları
- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık
güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek
• Kredi Veren Finansal Kuruluş
- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme
Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması
İKFK Başarı Kriterleri
Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;
• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep
görebilmeli
• Vereceği kredi maliyeti fonlama + operasyon maliyetleri
olacağı için operasyonel maliyetleri çok düşük tutulmalı,
• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık
yapısı Özel sektör + Kamu + Uluslar arası Kuruluşlar)
Sermaye Piyasasının Altyapısı
İDMK lar, VDMK lar ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;
• Kaydi değer olarak MKK da tutulacaktır.
• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir
engel bulunmamaktadır.
• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.
• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta
şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve
diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul
kıymetleri almaları için bir engel bulunmamaktadır.
• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda
yeterli görünmektedir.
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 1. Alternatif
1. İKFK’nın Tahvil /Bono
ihracı ve doğrudan kredi alımı ile fon toplaması.
2. İKFK’nın topladığı fonlar ile finansman
şirketlerine kredi açması (kredi İKFK’nın aktifinde
kalır).
3. Finansman şirketlerinin sağladıkları kaynakla
müşterilerine kredi kullandırmaları (bireysel kredi
kullandıran finansman şirketlerinin aktifinde kalır).
Türkiye İçin Önerilen
Konut Finansman Sistemi - 2. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin
tüketicilere kredi kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını
İKFK’ya satması (Kredinin finansman şirketlerinin aktifinden
çıkması).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklara dayalı VDMK
ihracı.
Türkiye İçin
Önerilen Konut Finansman Sistemi - 3. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin
tüketicilere kredi kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını
İKFK’ya satması (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden
çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklarını
kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler
İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).
4. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde
söz konusu alacaklara dayalı İpoteğe dayalı menkul
kıymet ihracı.
Türkiye İçin Önerilen
Konut Finansman Sistemi - 4. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi
kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarıyla
İDMK’ları takas etmesi (Krediler finansman şirketlerinin
aktifinden çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacakları kuracağı
ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın
aktifinden çıkmaktadır).
5. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde
söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihracı.
6. İKFK’nın finansman şirketlerinden aldığı kredi
alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi.
7. Finansman şirketleri aldıkları İDMK’ları
aktiflerinde tutabilir ya da yatırımcılara satabilirler.
Mortgage Sistemi – Farklı Faiz ve Vade
Yapısına Göre Aylık Ödemeler
|
Satın Alınacak Evin Değeri
|
36 Milyar TL
|
|
Peşinat (%)
|
25%
|
|
Peşinat Tutarı
|
9 Milyar TL
|
|
Kredi Tutarı
|
27 Milyar TL
|
|
Tahmini Kira*
|
300 Milyon TL
|
*Satış Fiyatı: 10 yıllık kira
bedeli varsayımına göre hesaplanmıştır.
|
Kredi / Ev Değeri
|
75%
|
|
Aylık Gelir
|
1 Milyar TL
|
|
Aylık Ödeme / Gelir
|
30%
|
• Kira öder gibi ev sahibi olabilmek için, faiz
oranlarının en az %13’ler seviyesine inmesi gerekmektedir.
Aşağıdaki tabloda farklı faiz oranı ve vadeler için
aylık ödeme miktarları verilmektedir.
• Vade yapısına göre aylık ödemeler
incelendiğinde, 15 yıllık vadenin üzerindeki ödemelerde
aylık taksitlerin çok fazla düşmediği görülmektedir.
İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli
Kanunlarda
Değişiklik
Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı
Taslağı
Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve
2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 45 inci
maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak
aşağıdaki fıkra
“28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun
39/A
maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut
finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların
takibinde alacaklı rehinin paraya çevrilmesi veya haciz eklenmiştir
Madde 2 - 2004 sayılı
Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkradan sonra
gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesi ikinci
fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan
alacakların takibinde, satışı istenen taşınmaz
için kıymet takdirini, 28/7/1981 tarihli ve aynı Kanunun 22 nci maddesinin
birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş
kişi veya kuruluşlara yaptırır
Madde 3 - 2004 sayılı
Kanunun 128/a maddesine birinci fıkradan sonra
gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“Satışa çıkarılan taşınmaz, 2499 sayılı
Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından
kaynaklanan alacakların
teminatı niteliğinde ise, birinci fıkra uyarınca
yaptırılmasına karar verilen bilirkişi
incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci
fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi
veya kuruluşlara yaptırılır.”
Madde 4 - 2004 sayılı
Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkradan sonra
gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci
fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde yirmi olarak
uygulanır.”
Madde 5 - 2004 sayılı
Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci
fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde kırk olarak
uygulanır. “
Madde 6 - 28/7/1981 tarihli ve
2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun
22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme
kurumlarından
sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin
şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme
kurumlarını listeler halinde ilan etmek,
Bu Kanunun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut
finansmanından
kaynaklanan alacakların takibinde ve konut finansmanı
kuruluşları tarafından
2 tüketicilere kaynak kullandırılması aşamasında,
ilgili taşınmaz için değerleme yapacak değerleme kurum ve
uzmanlarına ilişkin şartları belirlemek,”
Madde 7 - 2499 sayılı
Kanunun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci
fıkradan sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen
sermaye piyasası
araçlarının satışını takiben, satış
değerinin en fazla binde biri oranında kayda alma ücreti Kurul
hesabına yatırılır. Kayda alma ücretinin oranının
belirlenmesi,
hesaplanması ve ödenmesine ilişkin esas ve usuller Kurul
tarafından belirlenir.”
Madde 8 - 2499 sayılı
Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 38/A maddesi eklenmiştir.
"Konut finansmanı fonu"
Madde 38/A - Konut finansmanı fonu; konut alımı, konutların
yenilenmesi ve
geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama
ve benzeri finansal
işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul
kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma
belgeleri karşılığında toplanan paralarla, belge
sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre
oluşturulan malvarlığıdır.
Fon, ipotek finansmanı kuruluşları ile bankalar, özel finans
kurumları, finansal
kiralama şirketleri veya tüketici finansman şirketleri
tarafından kurulabilir. Kurucular konut finansmanı
fonlarının katılma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine
yönelik garanti verebilir.
Fon, bu Kanunda yer alan amaçlar dışında
kullanılamaz ve kurulamaz.
Fon içtüzüğü, yatırımcı ile kurucu arasında fon
portföyünün inançlı mülkiyet
esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre
yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akımlarının
aktarılmasına ilişkin şartlar ile genel işlem
şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. Fon
içtüzüğüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.
Kurucuların, fon içtüzüğü ve Kurulca
belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon
kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda
alınması talebiyle Kurula başvurması zorunludur.
Kuruluş izni ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda
alınması başvurularına ilişkin esas ve usuller Kurul
tarafından belirlenir.
Konut finansmanı fonlarının konut
finansmanından kaynaklanan alacaklarının
belirli kısımları için farklı sınıflarda
katılma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek pay
sınıfları ile belirli bir pay sınıfının pay
sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon
içtüzüğünde belirlenmesi şarttır. Katılma belgesi sahipleri
ancak dahil olduğu sınıf itibariyle kendi paylarının
taşıdığı haklara sahiptir.
Kurulca yapılacak değerlendirme sonucu uygun
görülmesi halinde Fon
içtüzüğü Kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüğünde yer
alan sayıda pay Kurul
kaydına alınır.
Belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç
edilecek fon paylarının
önceden kayda alınması ve her bir ihraç için Kurula bilgi verilmesine
ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. Bu Kanunun 37
nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin ikinci,
dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları konut
finansmanı fonları için de uygulanır.”
Madde 9 - 2499 sayılı
Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
Madde 39 – Diğer sermaye
piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları
Kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve
saklanması,
derecelendirilmesi, ihraçcıların ve sermaye piyasası
kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar,
yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi
sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler,varlık
yönetim şirketleri, ortaklık ve kuruluşlara ait alacakları
temellük ederek münhasıran bu Kanunun 13/A maddesinde belirlenen varlığa
dayalı menkul kıymetleri ihraç etmek amacıyla kurulan genel
finans ortaklıkları, ipotek finansmanı kuruluşları,
risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım
ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri,
sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme
kurumları ve portföy saklama şirketleridir.”
Madde 10 - 2499 sayılı
Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 39/A maddesi eklenmiştir.
"İpotek finansmanı
kuruluşları"
Madde 39/A - İpotek finansmanı kuruluşları ülke genelinde
konut alımı,
konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi konularında finansman
imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması
yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi amacıyla kurulan,
sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim
ortaklıklardır.
Konut finansmanı; kredi, finansal kiralama ve
benzeri finansal işlemler
yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi
için kaynak
kullandırılmasıdır. Bu kaynakları doğrudan
tüketiciye sağlayan kurumlar konut
finansmanı kuruluşlarıdır.Bu maddede yer alan konut finansmanı
kapsamına giren
işlemlere ilişkin esaslar Kurul tarafından çıkarılacak
bir yönetmelikle düzenlenir.
İpotek finansmanı kuruluşlarının faaliyet
konuları şunlardır.
a) Konut finansmanı kuruluşlarına kaynak temini,
b) Konut finansmanından kaynaklanan alacakların
devralınması ve
devredilmesi,
c) Devralınan alacaklardan oluşan portföyün yönetilmesi,
d) Konut finansmanı fonu kurulması ve bu yolla konut
finansmanından kaynaklanan alacakların menkul
kıymetleştirilmesi,
e) Varlığa dayalı menkul kıymetler de dahil olmak üzere her
türlü
sermaye piyasası aracı ihracı,
f) Diğer ihraççıların konut finansmanından kaynaklanan
alacaklarına
dayalı sermaye piyasası araçlarına garanti verilmesi,
g) Konut finansmanından kaynaklanan borçların geri ödemelerinin
kısmen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine
aracılık edilmesi,
h) Faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemlerin
yürütülmesi,
i) Kurulca uygun görülen diğer faaliyet konuları.
İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluş ve
faaliyet izni almak üzere Kurula
başvurması şarttır.
İpotek finansmanı kuruluşlarının
kuruluşlarına, üçüncü fıkrada belirtilen
faaliyetler itibariyle izin esaslarına, tâbi olacakları
yükümlülüklere ve tasfiye ile sona ermelerine ilişkin esaslar Kurul
tarafından belirlenir.
Kurul, konut finansmanı kuruluşları tarafından kaynak
kullandırılması
aşamasında, değerlemenin gayrimenkul değerleme faaliyeti
konusunda yetki verilmiş kişi veya kuruluşlar tarafından
yapılmasını zorunlu tutâbilir.
Madde 11 - 2499 sayılı
Kanuna aşağıdaki 40/D maddesi eklenmiştir.
Türkiye gayrimenkul değerleme uzmanları meslek
birliği
Madde 40/D- Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına
sahip olanlar,
tüzel kişiliği haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek
kuruluşu olan Türkiye
Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliğine üye olmak için
başvurmak
zorundadırlar. Bunun için ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak
kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay
içinde gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe
uymayan kimselerin lisansı Kurulca geri alınır.
Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Meslek Birliği,
gayrimenkul
piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin
gelişmesini sağlamak üzere
araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik
üyelerinin dayanışma ve
mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde
çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve
değerleme standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti
önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla
bırakılan veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak,
yürütmek, denetlemek, Birlik statüsünde öngörülen disiplin cezalarını
vermek amacıyla ilgili hususlarda üye kuruluşları temsilen
ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri,
idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek, bu konuda üyeleri aydınlatmakla
görevli ve yetkilidir.
Birlik, alacağı kararlarda ve
yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul
yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata
uymakla yükümlüdür.
Birlik, Kanunun 40/C maddesindeki esaslara tâbidir.“
Madde 12 - 23/2/1995 tarihli ve
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında
Kanunun 3 üncü maddesine aşağıdaki (r) bendi eklenmiştir.
Konut Finansmanı Kuruluşu: 28/7/1981 tarihli ve
2499 sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında
tanımlandığı üzere konut
finansmanı sağlayan kuruluşları,”
Madde 13 - 4077 sayılı
Kanunun 10/A maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 10/B maddesi eklenmiştir.
"Konut finansmanına yönelik işlemler"
Madde 10/B - Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak
yapılması ve
bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunludur.
Taraflar arasında
akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi
içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemez.
Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin
birinin veya birkaçının
yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme
hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak konut finansmanı
kuruluşunun bütün edimlerini ifa etmiş olması durumunda ve
tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde
kullanılabilir. Ancak konut finansmanı kuruluşunun bu
hakkını kullanabilmesi için en az bir hafta süre vererek muacceliyet
uyarısında bulunması gerekir.
Konut finansmanına yönelik finansal kiralama
işlemlerinde sözleşmenin konut
finansmanı kuruluşu tarafından feshi halinde tüketici konutu
iade yükümlülüğü
altındadır. Bu durumda konut finansmanı kuruluşu konutu
satışa çıkarmakla
yükümlüdür. Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut
için 2499 sayılı
5 Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin birinci
fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi
veya kuruluşlara kıymet takdiri yaptırtır ve takdir edilen
kıymeti dikkate alarak konutun satışını
gerçekleştirir. Tüketici konut finansmanı sağlayan
kuruluşun konutun satışından elde edilen bedeli aşan
zararından sorumludur. Malın satışından elde edilen
bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım
tüketiciye iade edilir. Konut finansmanına yönelik finansal kiralama
işlemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 sayılı Finansal Kiralama
Kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.
Kullanılan finansmanın teminatı olarak
şahsi teminat verildiği hallerde, konut
finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara
başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemez.
Konut finansmanı kuruluşunun bu finansmanı
belirli bir konutun satın
alınması ya da belirli bir satıcı veya
sağlayıcı ile yapılacak satış veya hizmet
sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda satılan malın
veya hizmetin hiç yada zamanında teslim veya ifa edilmemesi halinde konut
finansmanı kuruluşu tüketiciye karşı satıcı veya
sağlayıcı ile birlikte müteselsilen sorumlu olur.
Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir
kıymetli evraka bağlaması ya da
kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması
yasaktır. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak
alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut
finansmanı kuruluşundan geri istemek hakkına sahiptir.
Ayrıca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın
ciro edilmesi sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı
tazmin etmekle yükümlüdür.
Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut
finansmanına yönelik kredilerde faiz
oranı, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin
anaparayı aşan kısmının
hesaplanma oranı sabit veya değişken olarak belirlenebilir.
Oranların sabit olarak
belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oranlar
her iki tarafın ortak rızası dışında
değiştirilemez. Oranların değişken olarak belirlenmesi
halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oranlar, yine
başlangıçta sözleşmede belirlenecek azami oranları
aşmamak üzere ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya
yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak
kullanılan bir endeks baz alınarak değiştirilebilir.
Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin
muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi şarttır.
Bu amaçlarla kullanılabilecek endekslere ve tüketicilerin bilgilendirilme
yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar Bakanlık tarafından
çıkarılacak bir yönetmelikle belirlenir.
Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna
borçlandığı toplam miktarı önceden
ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir yada birden çok ödemeyi
vadesinden önce
yapabilir. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden
önce ödenen taksitler için gerekli faiz, komisyon ve kâr payı indirimini
yapmakla yükümlüdür.
Bakanlık ödenen miktara göre gerekli faiz, komisyon
ve kâr payı indiriminin ne şekilde yapılacağının
usul ve esaslarını belirler. Faiz oranı veya kâr payı
bedellerinin sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle,
bir yada birden fazla ödemenin vadesinden önce
yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu
tarafından tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilebilir. Erken ödeme
ücreti gerekli komisyon ya da faiz veya kâr payı indirimi yapılarak
hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna
erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemez. Oranların
değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti
talep edilemez.
Sabit faizli konut kredisi sözleşmelerinde asgari
olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunludur.
a) Tüketici kredisi tutarı,
b) Faiz ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,
c) Faizin hesaplandığı yıllık oran,
d) Ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların ayrı
ayrı
belirtildiği ödeme planı,
e) İstenecek teminatlar,
f) Akdi faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere
gecikme
faizi oranı,
g) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
h) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin
şartlar
ve erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin
esaslar,
i) Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması
durumunda,
geri ödemeye ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının
hesaplanmasında, hangi
tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar.
Değişken faizli konut kredisi
sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki
unsurlara yer verilmesi zorunludur.
a) Tüketici kredisi tutarı,
b) Yıllık bazda başlangıç faiz oranı ve azami faiz
oranı,
c) Baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin
hesaplanma
yöntemi,
d) Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı
ayrı hesaplanacak
toplam borç tutarı,
e) Başlangıç faiz oranı ve azami faiz oranı için ayrı
ayrı gösterilmek
üzere ödeme tarihleri, anapara, faiz, fon ve diğer masrafların
ayrı ayrı belirtildiği
ödeme planı,
f) İstenecek teminatlar,
g) Başlangıç faiz oranının yüzde otuz fazlasını
geçmemek üzere
gecikme faizi oranı,
h) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
i) Kredi geri ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin
şartlar,
j) Kredinin yabancı para birimi cinsinden kullandırılması
durumunda,
geri ödemeye ilişkin taksitlerin ve toplam kredi tutarının
hesaplanmasında, hangi
tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar.
Faiz veya kâr payı sabit olan finansal kiralama
sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer
verilmesi zorunludur.
a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,
b) Kira bedelleri ve diğer unsurlarla birlikte toplam borç tutarı,
c) Kira ödeme tarihleri ile anapara, kar payı, vergi ve diğer
masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,
d) İstenecek teminatlar,
e) Kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi halinde uygulanacak
komisyonlar,
f) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
g) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin
şartlar ve
erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,
h) Kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi
durumunda, kira bedellerinin ve toplam borç tutarının
hesaplanmasında, hangi
tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar.
Faiz veya kâr payı değişken olan finansal
kiralama sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara
yer verilmesi zorunludur.
a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ilişkin bilgiler,
b) Başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve kira bedellerinin
ulaşabileceği azami tutarlar,
c) Baz alınan endeks ve kira bedellerindeki değişmenin
hesaplanma
yöntemi,
d) Başlangıç kira bedelleri ve azami kira bedelleri için ayrı
ayrı
hesaplanacak toplam borç tutarı,
e) Başlangıçta belirlenen kira bedelleri ve azami kira bedelleri için
ayrı ayrı gösterilmek üzere kira ödeme tarihleri ile anapara,
karpayı, vergi ve diğer
masrafların ayrı ayrı belirtildiği ödeme planı,
f) İstenecek teminatlar,
g) Kira ödemelerinde temerrüde düşülmesi halinde uygulanacak
komisyonlar,
h) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
i) Kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına ilişkin
şartlar,
j) Kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi
durumunda, kira bedellerinin ve toplam borç tutarının
hesaplanmasında, hangi
tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar.
Madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve
5422 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun
değişik 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (4)
numaralı bendine aşağıdaki alt bent
eklenmiştir.
Konut finansmanı fonlarının
kazançları (Bu kazançlar Gelir Vergisi
Kanununun 94 üncü maddesine göre tevkifata tâbi tutulmaz).”
Madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun
63
üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki bent
eklenmiştir.
Kendisine ait tapuya kayıtlı ve
bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile
kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir
konutu olan kişilerin, 2499 sayılı Sermaye Piyasası
Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut
finansmanından kaynaklanan borçlarının yüzbin YTL ye kadar olan
kısmının faiz veya kâr payı ödemeleri,”
Madde 16 - 193 sayılı
Kanunun 75 inci maddesinin ikinci fıkrasının birinci
bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Her nevi hisse senetlerinin kâr payları (kurucu
hisse senetleri ve diğer
intifa hisse senetlerine verilen kâr payları ve pay sahiplerine
hazırlık dönemi için faiz olarak veya başka adlarla yapılan
her türlü ödemeler ile Sermaye Piyasası Kanununa göre kurulan
yatırım fonları katılma belgelerine ödenen kâr payları
ile konut finansmanı fonları katılma belgelerine ödenen faizler
dahil.)”
Madde 17 - 193 sayılı
Kanuna aşağıdaki geçici 66 ncı madde eklenmiştir.
Geçici Madde 66 - 1/1/2005 –
31/12/2010 tarihleri arasında konut
finansmanı fonlarına ödenen faizler için yıllık beyanname
verilmez. Diğer gelirler
nedeniyle beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.
Ticari işletmeye dahil olan bu gelirler, bu maddenin
kapsamı dışındadır.
Madde 18 - 193 sayılı
Kanunun değişik mükerrer 80 inci maddesinin birinci
fıkrasının (1) numaralı bendi aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
İvazsız olarak iktisap edilenler, Türkiye'de
kurulu menkul kıymet
borsalarında işlem gören ve üç aydan fazla süreyle elde tutulan hisse
senetleri, tam mükellef kurumlara ait olan ve bir yıldan fazla süreyle
elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansmanı kuruluşları
tarafından ihraç edilen sermaye piyasası araçlarının elden
çıkarılmasından doğan kazançlar hariç, menkul
kıymetlerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar
(Üç aylık süreyi bir yıla kadar çıkartmaya veya tekrar kanunî
süreye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir.).”
Madde 19 - 193 sayılı
Kanunun değişik 89 uncu maddesinin birinci fıkrasına
aşağıdaki bent eklenmiştir.
Kendisine ait tapuya kayıtlı ve
bağımsız bir konutu bulunmayan kişiler ile
kendisine ait tapuya kayıtlı ve bağımsız, sadece bir
konutu olan kişilerin, ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi
tutarının hesaplanması sırasında ayrıca
indirilmemiş bulunması şartıyla, 2499 sayılı
Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan borçlarının
yüzbin YTL ye kadar olan kısmının faiz veya kâr payı
ödemeleri,”
Madde 20 - 193 sayılı
Kanunun değişik 94 üncü maddesinin birinci fıkrasına
aşağıdaki (16) numaralı bent eklenmiştir.
“16. İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç
edilen menkul
kıymetlerden elde edilen gelirlerden”
Madde 21 - 13/7/1956 tarihli ve
6802 sayılı Gider Vergileri Kanununun 29
uncu maddesinin (u) bendi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki (v) bendi
eklenmiştir.
“u) Bankalar, sigorta şirketleri, emeklilik
şirketleri ve ipotek finansmanı
kuruluşlarının kuruluşlarında veya sermayelerini
artırdıkları sırada çıkardıkları hisse
senetlerinin itibarî değerlerinin üzerinde elden
çıkarılması sonucu kendi lehlerine kalan paralar.”
“v) İpotek finansmanı kuruluşlarının ve konut
finansmanı fonlarının yaptıkları
işlemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotek finansmanı
kuruluşlarına devredilen alacaklar dolayısıyla lehe
alınan paralar.”
Madde 22 - 2/7/1969 tarihli ve
492 sayılı Harçlar Kanununun 13 üncü
maddesine aşağıdaki (k) bendi eklenmiştir.
“k) İpotek finansmanı kuruluşlarına ve bu şirketler
tarafından yapılan ipotek
devirleri,”
Madde 23 - 492 sayılı
Kanuna bağlı 1 sayılı tarifenin (A) bölümünün III-1-a
no.lu bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“a) Konusu belli bir değerle ilgili bulunan davalarda ve 2499
sayılı Sermaye
Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakkında karar
verilmesi halinde hüküm altına alınan anlaşmazlık konusu
değer üzerinden binde ellidört.
Bakanlar Kurulu, dava çeşitleri itibariyle birlikte
veya ayrı ayrı olmak üzere bu
bentte yazılı nispeti binde ona kadar indirmeye veya Kanunda
yazılı nispete kadar çıkarmaya yetkilidir.”
Madde 24 - 1/7/1964 tarih ve 488
sayılı Damga Vergisi Kanununa bağlı (2)
Sayılı Tablonun “V-Kurumlarla ilgili kâğıtlar” bölümüne
aşağıdaki (23) numaralı bent eklenmiştir.
İpotek finansmanı kuruluşları ile
konut finansmanı fonlarının kuruluşları
dahil her türlü işlemlerinde düzenlenen ve damga vergisinin bu
şirketler veya fonlar tarafından ödenmesi gereken
kâğıtlar.”
Madde 25 - 18/6/1999 tarihli ve
4389 sayılı Bankalar Kanununun 12 nci
maddesinin ikinci bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
Bankalar, ticaret amacıyla gayrimenkul alım ve
satımında bulunamayacakları gibi basılı ve külçe
halinde altın ile Kurulca uygun görülecek diğer kıymetli
madenlerin alım ve satımı hariç ticaret amacıyla emtia
alım ve satımı ile de uğraşamazlar, gayrimenkul
yatırım ortaklıkları ve ipotek finansmanı
kuruluşları hariç olmak üzere münhasıran gayrimenkul ticareti
yapan ortaklıklara katılamazlar ve bu konuda iş yapan gerçek ve
tüzelkişilere kredi açamazlar. Bankaların edinecekleri
gayrimenkullerin amortismanlar düşüldükten sonraki kayıtlı
değerleri toplamı öz
kaynaklarının yarısını aşamaz. Bu hesaplamada
yeniden değerleme yapılarak
gayrimenkul hesabına eklenen tutarlar yüzde elli oranında dikkate
alınır. Bankaların alacaklarından dolayı edinmek zorunda
kaldıkları emtia ile gayri menkullerin elden
çıkarılmasına ilişkin esas ve usuller Kurumca
çıkarılacak yönetmelikle düzenlenir.”
Madde 26 - 28/03/2002 tarihli ve
4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç
Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 2 nci maddesi
aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
Madde 2 – Bu Kanun; genel, katma
ve özerk bütçeli kurum ve kuruluşları,
kamu iktisadi teşebbüslerini, özel hukuk hükümlerine tâbi olmakla beraber
sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait olan
kuruluşları, fonları, kamu
bankalarını, yatırım ve kalkınma
bankalarını, büyükşehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara
bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim
kuruluşlarını, yap-işlet-devret, yap-işlet ve
işletme hakkı devri ve benzeri finansman modelleri çerçevesinde
gerçekleştirilmesi öngörülen projeler kapsamında ödeme yükümlülükleri
Hazine Müsteşarlığınca garanti edilen
kuruluşları, ipotek finansmanı kuruluşlarını ve
hibelerle sınırlı olmak kaydıyla sivil toplum örgütlerini
kapsar.”
Madde 27 - 4749 sayılı
Kanunun 3 üncü maddesinde yer alan tanım aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
“Hazine geri ödeme garantisi: Kamu iktisadi
teşebbüsleri, özel hukuk
hükümlerine tâbi olmakla beraber sermayelerinin yüzde ellisinden fazlası
kamuya ait olan kuruluşlar, fonlar, kamu bankaları, yatırım
ve kalkınma bankaları, büyükşehir belediyeleri, belediyeler ve
bunlara bağlı kuruluşlar ile sair yerel yönetim
kuruluşları ve ipotek finansmanı kuruluşları lehine bu
kuruluşların dış finansman kaynağından
sağladıkları dış borçlarının geri ödenmesi
hususunda verilen garantiler ile ipotek finansmanı kuruluşları
tarafından ihraç edilecek sermaye piyasası araçlarından
kaynaklanan borçların geri ödenmesi hususunda verilen garantileri,”
Madde 28 - 4749 sayılı
Kanunun 5 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun
39/A maddesinde tanımlanan
ipotek finansmanı kuruluşlarından Bakanlar Kurulu
tarafından uygun görülenlerin
sermaye piyasası araçlarının geri ödemelerinin dörtyüzmilyon YTL
ye kadar olan kısmı, bu Kanun hükümleri çerçevesinde Hazinenin geri
ödeme garantisi altındadır. Bu fıkrada yer alan garanti
tutarı her yıl Maliye Bakanlığınca ilân edilen yeniden
değerleme oranında artar. Bu Kanunun 8 inci maddesinin üçüncü
fıkrası hükmü bu fıkra kapsamında verilecek garantiler için
uygulanmaz. İlâve bir garanti verilmek istenmesi halinde verilecek ilâve
garantili imkanın limiti her yıl bütçe kanunlarıyla belirlenir.”
Madde 29 - 4749 sayılı
Kanunun 8 inci maddesinin sekizinci fıkrası aşağıdaki
şekilde değiştirilmiştir.
“Bu Kanunun 5 inci maddesinin beşinci
fıkrası hükmü saklı olmak üzere,
Hazine, kamu veya özel kurum ve kuruluşlarının yurt içi
piyasalardan yapacağı
borçlanmalarda garanti veya kefalet veremez.”
Geçici Madde 1 - 2004
sayılı İcra İflas Kanununun 128 inci maddesinin
üçüncü fıkrası ile 128/a maddesinin ikinci fıkrasının
yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar 2499
sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesi ikinci
fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan
alacakların takibinde, taşınmaz için kıymet takdiri veya
bilirkişi incelemesi, Sermaye Piyasası Kanununun 22 nci maddesinin
birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca gayrimenkul
değerleme faaliyeti konusunda yetki verilmiş kişi veya
kuruluşların yanı sıra diğer uzman bilirkişiler
marifetiyle de yapılabilir.
Madde 30 - Bu Kanun
yayımı tarihte yürürlüğe girer.
Madde 31 - Bu Kanunun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.
TSPAKB (Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları
Birliği)
Açılış Konuşması
...Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte
gayrimenkule yönelik artmakta olan talep, hala durgunluk içerisinde olan
sektörün canlanmasına ve gelişmesine yönelik önemli bir fırsat
sunmaktadır. Bu fırsatın iyi değerlendirilmesi ve
yaşanmaya başlanan sürecin iyi yönetilmesi gerekmektedir. Ülkemizde
ev sahipliği oranı %60'lar seviyesindedir. Söz konusu oran,
İngiltere'de% 67, Almanya'da ise %40 seviyesindedir. Ülkemizde konut sahipliği
oranı düşük sayılamamakla birlikte, konut stokunun %55'inin
izinsiz/ruhsatsız olduğu, %60'ını 20 yaşın
üzerindeki konutların oluşturduğu, konutların
%40'ının tadilata ihtiyacı bulunduğu hesaba katılmalıdır.
Bu çerçevede ülkemizde ciddi bir nitelikli konut sorunu bulunduğu
anlaşılmaktadır. Öte yandan, hızlı nüfus
artışı ve kentleşmeyle birlikte, Türkiye'de her yıl
300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Sonuç itibariyle
bizim için konut sorunu, mevcut konutların yenilenmesi ve nitelikli
konutlarla değiştirilmesi ve yeni ortaya çıkan konut
ihtiyacının karşılanması gerekliliğini ifade
etmektedir.
Konut sektörünün sağlıklı gelişimi
için, öncelikle finansman sorununun sağlıklı bir çözüme
kavuşturulması gerekmektedir. Büyük çaplı ve kalıcı
gelişme ve yenilenme, ancak sağlam finansal temeller üzerinde
gerçekleşebilecektir. Ülkemizde vatandaşlarımız satın
alacakları konutları kendi kaynaklarıyla veya kişisel
ilişkilerini kullanarak finanse etmekte, mali piyasalar aracılığı
ile konut finansmanı ise çok sınırlı bir düzeyde kalmaktadır.
Halen vatandaşlarımızın kendi kaynakları ile veya
yakınlarından ödünç almak suretiyle ev sahibi olma oranı
%89'dur. Yine öz kaynakların birleştirilmesi anlamına gelen
kooperatif sisteminin kullanılması yoluyla konut edinimi oranı
da %8'dir. Hane halkının konut edinebilmek için kurumsal bir
şekilde finansman sağlayabildiği tek alan, banka konut
kredileridir. Konut kredilerinin konut alımında kullanılma
oranı ise yalnızca %3'tür. Bu tablo bize, konut finansmanı
konusunda Türkiye'de ciddi bir sıkıntı bulunduğunu,
vatandaşlarımızın dışarıdan kaynak
sağlayamamaları nedeniyle konut alımında
zorlandıklarını göstermektedir.
Son dönemde düşmekte olan enflasyon ve faiz
oranları, konut sorununun çağdaş finansal araçlarla
çözülebilmesi konusundaki umutları artırmıştır.
İpoteğe dayalı konut finansmanı sistemi, konut
finansmanı sorununun serbest piyasa kuralları içerisinde sermaye
piyasasından toplanan fonlar kullanılarak çözümünü ifade etmektedir.
Yurtdışında uzun zamandır uygulanmakta olan bu tür
sistemlerin, son yıllarda ekonomimizde yaşanan olumlu
gelişmelerle birlikte artık ülkemizde de faaliyete
geçirilebileceğini düşünmekteyiz. Böyle bir sistemin faaliyete
geçmesi ile birlikte hem bankalara konut kredilerinde kullanılmak üzere
uzun vadeli fon sağlanabilmesi, hem de gayrimenkule dayalı
yatırım aracı arayışında olan
yatırımcılara alternatif yatırım araçları
sunulabilmesi amaçlanmaktadır.
Dünyada uygulanan konut finansman sistemleri
incelendiğinde temel olarak iki model karşımıza
çıkmaktadır:
- Konut finansmanının ipoteğe dayalı menkul
kıymetlerle finanse edildiği Amerikan modeli ve
- Özellikle Almanya ve Danimarka'da
başarılı bir şekilde uygulanan ipotek bankaları
modeli.
Temel olarak bu iki modelden söz etmek mümkün olmakla
birlikte, hiçbir ülkenin konut finansman sistemi, bir diğer ülke ile bire
bir örtüşmemektedir. Her ülke uygulamakta olduğu modeli kendi
ihtiyaçları doğrultusunda şekillendirmiştir. Hatta
detaylara inildiğinde, konut finansmanına yönelik olarak ülke sayısı
kadar model olduğunu da söyleyebiliriz.
Biz SPK olarak Türkiye'de konut finansman siteminin
kurulmasında, her iki model üzerinde de durmakta, bu modellerin ülkemiz
koşullarına nasıl uyarlanabileceği üzerinde
çalışmaktayız.
Bu çerçevede uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara
kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren
kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye
piyasalarında menkul kıymetleştirme yoluyla satacak bir
ipoteğe dayalı menkul kıymetler kuruluşu
oluşturulmasının uygun olacağını
düşünmekteyiz. Bu kuruluşun başlangıçta devlet
tarafından desteklenen, bunun karşılığında sosyal
bir misyonu da olan, ancak esas olarak kar amaçlı faaliyet gösteren bir
özel sektör kuruluşu olmasını öngörmekteyiz.
Kurulacak konut finansmanı sisteminin halkın
asgari %60'ını kapsaması hedeflenmektedir. Aylık ödemeler
aylık gelirin %25-30 unu geçmemeli, kredi tutarının evin
değerine oranı ise %70'e kadar ulaşabilmelidir. Piyasa
şartlarına uygun faiz oranının esas alınması tabiidir.
Sistemin etkinliği açısından fonlama maliyeti ile tüketicinin
kullandığı kredinin faiz farkının %2
oranının altında kalması amaçlanmaktadır. Sistemin
etkinliğinin göstergesi olan bu oran ABD'de %0,55, Polonya'da %6,
Macaristan'da %10, Meksika'da ise %12 civarındadır.
Ülkemiz bankacılık sisteminin, mevcut kaynak ve
mevduat vade yapısı, alabileceği riskler ve fonlama maliyetleri
açısından kapsamlı bir konut finansman sistemine kaynak
sağlamasının yakın bir gelecekte mümkün
olmadığını düşünmekteyiz. Bankacılık
sisteminde henüz çok sınırlı olan konut kredilerinin belirli bir
büyüme potansiyeli bulunmakla beraber, getireceği risklerin artık
bankalar tarafından taşınamaz olduğu noktada bu büyümenin
durması kaçınılmazdır.
Bankaların yanı sıra özel finans
kurumları, konut kredisi vermek üzere kurulmuş şirketler ve
diğer kredi kuruluşları da ipotek kredileri verebilecek ve
verilen bu krediler kurulacak olan İpotekli Konut Finansmanı
Kuruluşuna devredilerek yeniden finansman sağlanacaktır.
Sistemde İpotekli Konut Finansmanı
Kuruluşuna çeşitli yollarla fon sağlama imkanı verilmektedir.
Bu kuruluş, fon sağlayabilmek amacıyla, borçlanma senetleri ve
varlığa dayalı menkul kıymetleri doğrudan ihraç
edeceği gibi, kuracağı ipotek fonları
aracılığıyla da ipoteğe dayalı menkul
kıymetler ihraç edebilecektir. Kurulacak şirketin sisteme yarar
sağlayabilmesi, ancak etkin çalışmasıyla mümkündür. Etkin
çalışma hedefinin gerçekleştirilebilmesi için, söz konusu
kuruluş tamamen kar amacına yönelik olarak çalışmak üzere
dizayn edilmiştir. Sistemin kurulması, faaliyet esasları,
faaliyet şekli ve diğer ilgili konulara ilişkin olarak
yarın son oturumda Kurulumuzca kapsamlı bir sunum
yapılacaktır.
Kurulacak İpotekli Konut Finansmanı
Kuruluşunun temel katkısı, ölçek ekonomisinden ve çeşitli
güvence mekanizmalarından faydalanarak temin ettiği uzun vadeli ve
uygun maliyetli kaynakları kredi kuruluşlarına aktarmak ve bu
kuruluşların taşıdığı riskleri azaltmak
olacaktır. Böylece kredi kuruluşları tarafından hane
halkına yönelik uygun koşullu konut kredileri verilebilmesi ve bu tür
kredilerin sürdürülebilir olması sağlanabilecektir.
Diğer yandan ihraç edilecek uzun vadeli ipoteğe
dayalı menkul kıymetler sermaye piyasamızda vadelerin
uzamasına ve artık TL cinsinden enstrümanlar için de piyasa
katılımcılarının uzun vadeli beklentiler
oluşturabilmesine katkıda bulunacaktır.
Bu sistemin ülkemizde hayata geçirilebilmesi için icra
iflas kanunu başta olmak üzere konuyla ilgili birçok yasal düzenlemede
önemli değişiklikler yapılması, ayrıca vergi
kanunlarında yapılacak bazı değişikliklerle bu
sistemin önündeki vergisel engellerin kaldırılması
gerekmektedir. Söz konusu yasa değişiklikleri üzerinde Maliye
Bakanlığı ve ilgili diğer kurumların da
katılımıyla birlikte yapmış olduğumuz çalışmalarda
son aşamaya gelinmiş olup, ilgili yasalara ilişkin
değişiklik önerilerimiz kamuoyunun tartışmasına
açılmıştır.
İcra İflas Kanunu'nda yapmayı
önerdiğimiz değişiklikler ile, ipoteğin paraya çevrilmesi
işleminin hızlandırılmasını amaçlıyoruz.
Değişiklikler ile, halen 3 yıla kadar sürebilen nakde çevirme
işleminin gelişmiş ülkelerdeki gibi birkaç aylık bir sürede
tamamlanabilmesini amaçlıyoruz. Bu konu ipotek merkezinin ihraç
edeceği sermaye piyasası araçlarının düşük faiz
oranlarından satılabilmesi için hayati öneme sahip bulunmaktadır.
Paraya çevrilme süresinin kısaltılmasıyla ipotek merkezinin
devraldığı kredilerin likiditesi artırılmış
olacak, böylece çıkarılacak menkul kıymetler yurt içi ve yurt
dışı yatırımcılara hitap edebilecektir.
Vergi kanunlarda yapılmasını
önerdiğimiz değişikliklerle, bu senetlerin
mevzuatımızda şimdiye kadar düzenlenmemiş olması
nedeniyle tabi olabilecekleri ilave vergi yüklerine ilişkin düzenlemeler
önerilmekte, ayrıca örneğin konut kredisi faizlerinin vergi
matrahından düşülebilmesi sağlanarak birincil piyasanın
önünün açılması hedeflenmektedir.
İpotek sigortacılığı
gelişmiş konut finansmanı sistemine sahip ülkelerde sistemin
önemli bir unsurudur. Halen ülkemizde ipotek sigortacılığı
hizmeti veren bir sigorta şirketi bulunmamaktadır. Ancak hukuki bir
engel de mevcut değildir. İpotekli konut finansmanı sisteminin
hayata geçirilmesiyle, ipotek sigortacılığı faaliyetinin de
gelişmesi beklenmektedir.
İpotekli konut finansmanı kuruluşu
tarafından ihraç edilecek menkul kıymetlerin ayırıcı
özelliği ipotek kayıtları olacağından, söz konusu
kayıtların güvenilirliği, kolay erişilebilir olması ve
işlem maliyetlerinin en aza indirilmiş olması hususları
önem arz etmektedir. Yatırımcıların tek güvencesini bu
kayıtlar oluşturacaktır. Biz SPK olarak sistemin faaliyete
geçirilmesi aşamasında tapu sicil sisteminde değişiklik yapılarak,
yapılacak düzenlemeler çerçevesinde elektronik sicil sistemine
geçilmesini, sistemin merkezileştirilmesini ve sisteme taraf kişi ve
kuruluşlar ile konut alıcısı adaylarının tapu
bilgilerine kolaylıkla erişiminin sağlanmasını önemli
buluyoruz. Kadastro çalışmalarında ilerleme
sağlanabilmesinin de özellikle konuta uygun arsa üretimi
açısından genel itibariyle konut sektörüne yarar
sağlayacağına inanıyoruz.
Bilindiği üzere konut kredileri sabit veya
değişken faizli olarak verilebilmektedir. Öngördüğümüz sistemde
konut kredilerinin her iki tür faizle verilebilmesi imkanı
sunulmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde uzun vadeli konut
kredilerinin hayata geçirilebilmesi için genellikle değişken faize
ihtiyaç duyulmaktadır. Sabit faizde, faiz riski ilk aşamada bankaların
üzerinde kalmakta, ancak bankalar, bu riski, kredi faizini yüksek belirleyerek
konut alıcılarına yansıtmaktadırlar. Sonuç itibariyle
değişken faiz seçeneği olmadan, uzun vadeli ve düşük faizli
konut kredilerinin sınırlı kalacağı
düşünülmektedir.
Sistemin altyapısı ile ilgili önemli konulardan
biri de gayrimenkul değerlemesidir. Bilindiği üzere gayrimenkul
değerlemesi faaliyetiyle uğraşmak isteyen kişi ve
kuruluşların Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen
lisanslama sınavından geçerek lisans alması gerekmektedir.
İpotekli konut finansmanı sisteminde hem kredi verilmesi
aşamasında hem de herhangi bir uzlaşmazlık halinde icra
dairesi tarafından yaptırılacak kıymet takdirlerinde
Sermaye Piyasası Kurulu'ndan lisans almış, uluslararası
standartlara göre faaliyet gösteren gayrimenkul değerleme
uzmanlarının kullanılması öngörülmektedir.
Bu noktada çok önem taşıdığına
inandığım iki konunun özellikle altını çizmek
istiyorum. Birincisi, ipotekli konut finansmanı sisteminin,
gelişmiş ülkelerde en iyi ifadesini bulduğu, gelişmekte
olan ülkelerde ise, ancak bu ülkeler ekonomik istikrarı ve düşük faiz
ortamını yakaladıkları ölçüde başarılı
olabildiği unutulmamalıdır. Dolayısıyla ülkemizde de
bu sistemin hayata geçirilmesi, ancak istikrarın ve düşük faiz ortamının
süreklilik kazanması ve yerleşmesiyle mümkün olabilecektir. Sistem
piyasa koşullarında doğacak ve piyasa koşullarında
nefes alıp verecektir. Bu nedenle, ipotekli konut finansmanı
sisteminin faaliyete geçebilmesi ve faaliyetini sürdürebilmesi ekonomik
gelişmelerle doğrudan ilgili olacaktır.
İkincisi, vergi mevzuatında
yapılmasını önerdiğimiz değişiklikler, sistemin
hayata geçebilmesi için yaşamsal önem arz etmektedir. Bu
değişiklikler yapılmazsa, konut kredisi piyasasının
gelişimi sağlanamayacağı gibi, ipotekli konut
finansmanı kuruluşunun ihraç edeceği menkul kıymetler de
ağır vergi yüklerine tabi olacağından, sistem ölü
doğacaktır. Vergi mevzuatına ilişkin hükümler,
yapılmasını önerdiğimiz mevzuat değişikliklerinin
olmazsa olmaz kısmını, en önemli öğesini
oluşturmaktadır.
Uluslararası deneyimler esas alınarak, ilgili
kamu kurumları ve özel sektör temsilcilerinin de görüşleri
alınarak hazırlanan düzenlemelerimiz, gayrimenkul finansmanında
kurumsal bir altyapı oluşturulmasına yönelik olarak Kurulumuzca
atılan önemli bir adımdır.
Kanun taslaklarının
yasalaşmasını takiben kurulacak İpotekli Konut
Finansmanı Kuruluşunun faaliyete geçmesi ve ikinci el ipotek
piyasasının oluşturulması için uluslararası tecrübeye
sahip uzman danışmanlarla birlikte çalışılacak ve bu
danışmanlık hizmetlerinin maliyetleri Dünya Bankası,
Uluslararası Para Fonu ve bazı Avrupa ülkelerinin
katkılarıyla oluşturulmuş uluslararası bir fon olan
FIRST tarafından karşılanacaktır.
Bu konferans, konut finansmanı konusunun ülkemiz
gündemine taşınması, böylece önerdiğimiz düzenlemelerin
kamuoyunca tartışılması amacıyla düzenlenmektedir. Bu
kapsamda dünyada uygulanan başlıca konut finansman sistemlerinin
tanıtılması, gelişmiş ve gelişmekte olan
ülkelerde başarıyla uygulanan birincil ve ikincil konut finansman
modelleri ve bütün bu tecrübelerden ülkemizde kurulacak olan konut finansman
sistemine katkı sağlanması amaçlanmıştır.
Konferansa, hepsi kendi alanında en iyi, en yetkin
uzmanlar konuşmacı olarak davet edilmiş, ayrıca seçkin bir
katılımcı topluluğunun toplantılara
katılımı için gerekli çalışmalar yürütülmüş ve
program siz değerli konuklarımızın vazgeçilmez
katkılarına uygun zeminlerin sağlanması amacına yönelik
olarak tasarlanmıştır.
Gerçekleştirmekte olduğumuz konferansı, ipotekli
konut finansmanı sisteminin kurulabilmesi ve hayata geçirilebilmesi
sürecinde çok değerli tartışmaların bir zemini olarak
değerlendiriyor ve emeği geçen herkese teşekkür ediyorum.
SPK
Başkanı Doğan Cansızlar
Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) Resmi Web Sitesi'nden alınmıştır.
Kaynak:www.arkitera.com
Mortgage, Tutulu İpotek Kitapcığı
Tutulu İpotek Kanun Değişikliği Taslak
