Mortgage Nedir?
Tutulu İpoteğin
Doğuşu
Tutulu İpotek Sistemi
Tutulu İpotek Alternatifleri
Tutulu İpotek Aylık Ödeme
Örnekleri
Tutulu İpotek
Kanunlarında Değişiklik
SPK Başkanı Doğan
Cansızların İpotek Açıklaması
Mortgage,
Tutulu İpotek Kitapcığı
Tutulu İpotek Kanun
Değişikliği Taslak
Mortgage Nedir?
Kelime manası ipotek anlamına
gelen "mortgage", esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul
finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Sistemin
işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor ancak Sermaye
Piyasası Kurulu (SPK) üç Amerikan ve bir Alman modelini örnek alan dört
yöntem önermiş durumda.
Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere
finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek
karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut
kredilerinin kullanılmasına dayanıyor. Kredilerden doğan
alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet
Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar
devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek
yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet
ihraç ederek, satıyorlar. Sistem kendi kendini besliyor. Konut
kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar
sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun
vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.
Banka, müşteri adına müşterinin talep
ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti
müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun
karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri
bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir
vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
Türkiye'de yaygın olarak uygulanan banka konut
finansman kredileri arasında pek bir fark yok. Bugün de finans
kuruluşları 48 veya 60 aya varan vadelerle ipotek teminatlı
konut finansmanı yapıyor. "Mortgage" sistemi çok daha uzun
vadelere yayılıyor. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz
konusu oluyor ve bu sayede aylık ödemeler de kira mertebelerine iniyor.
Mortgage piyasası nasıl işliyor?
Mortgage piyasasında iki tip piyasa var. Birincil piyasa, finans
kuruluşlarının kişilere verdiği kredilerden
oluşuyor. Burada teminat olarak çoğunlukla tüketicinin ödeme gücü ve
almak istediği konut dikkate alınıyor.
Yurtdışında finans kuruluşlarına yardımcı
olan servis sağlayıcı firmalar var, fakat henüz bu yapı
Türkiye'de oturmuş değil. İkinci el piyasada ise finans
kuruluşları veya kurumlar bu kredileri satın alıp,
yurtdışından veya yurtiçinden ikincil
yatırımcılara satıyor. Burada farklı metotlar
uygulansa da çoğunlukla finans kuruluşları tahvil veya hisse
senedi çıkarıp satıyorlar. Özünde varlığa dayalı
menkul kıymet ihracı yapılıyor. Burada alıcılar
zenginler, emeklilik fonları, sigortalar, direkt müşteri ile
ilişki halinde olmayan toptan piyasadan kişiler oluyor. İkinci
el piyasası finans kuruluşlarının likidite sorunu
yaşamasını engelliyor ve verdiği kredilerin
teminatını çabuk geri almasında yardımcı oluyor.
İstikrar, sistemin anlamlı bir şekilde
çalışması için gerek şartlardan sadece bir tanesi. Çok daha
önemli bir şart da, finans kuruluşlarının veya konut
finansman şirketlerinin ellerinde biriken kredi alacaklarını bir
şekilde satılabilir kıymete çevirebilmeleri imkânı.
Finansçıların genel bir ifade ile "menkulleştirme" adını
verdikleri bu yöntem, ipoteğe dayalı bir menkul kıymet
kâğıdının ikincil bir pazarda alınıp
satılabilmesini gerektiriyor. Bu sayede, menkul kâğıda temel
teşkil eden mülkün mülkiyeti el değiştirmediği halde,
taksitler üzerinde hak sahibi olan kolaylıkla değişebiliyor.
Dahası, mülkün kullanıcı tarafından satılması,
başka bir ipotekli mülkle takası gibi işlemler de sistem içinde
hızla ve güvenle yapılıyor. Böylece kredi ile satın
aldığınız bir mülkü, geri ödemeler bitmeden elden
çıkarabiliyor ve daha hoşunuza giden bir başka mülkü satın
alabiliyorsunuz. Geçmiş ödemeleriniz yeni mülk için edindiğiniz
krediden düşüyor.
Bu sistem iki yüz yılı aşkın bir
süredir dünyanın çeşitli ülkelerinde kısmi
farklılıklar da olsa uygulanıyor. Sistem, konut edinmeyi
kolaylaştırdığı gibi, yapı kalitesinin yükselmesine,
şehir planlamacılığın etkin bir noktaya gelmesine,
mülkiyetin ve alışverişlerin kayıt altına
alınmasına da büyük bir katkı sağlıyor.
Devletin ve belediyelerin konutlandırma
anlayışı büyük ölçüde toplu konut mantığına
dayanıyor. Toplu konut yaklaşımı ise, tabiatı
icabı oluşturulduğu mevkide büyük rantları da beraberinde
getiriyor. Buna karşın, "mortgage" sistemi etkin bir
sermaye piyasasını gerektiriyor. Son on yıldır
yaşadığımız inişli çıkışlı
iktisadi şartlar, zaten sığ olan sermaye
piyasalarımızı ne yazık ki etkinlikten hayli uzaklaştırdı.
İnşaat
sektörüne etkisi
'Mortgage'nin ekonomiye de getirisi olacak. Krizle 16
milyar dolardan 4 milyar dolarlara gerileyen inşaat sektörü canlanacak.
Binlerce kişiye istihdam sağlanacak. İşçisinden
işadamına herkesin kira öder gibi ev sahibi olmasını mümkün
kılan mortgage piyasası için geri sayım başladı. Yasal
altyapı oturtulduğu takdirde önümüzdeki sene sistemin faaliyete
geçmesi planlanıyor. Ancak uzmanlara göre sağlıklı bir
piyasa için daha gidilecek ve yapılacak çok iş var
Enflasyon ve faiz oranlarının düşmesi ile
birlikte canlanan gayrimenkul pazarında, 'kira öder gibi ev sahibi olma'
imkanını sağlayan uzun vadeli ipotek kredileri, yani mortgage
sisteminin Türkiye'de başlaması gündemde. Başta SPK ve Maliye
Bakanlığı olmak üzere özel sektörden de birçok banka Gayrimenkul
Yatırım Ortaklıkları (GYO) aracılığı
ile pazarın nabzını tutmaya çalışıyor. Sektörün
önde gelen kuruluşları 2005 yılının ikinci
yarısında sistemin hayata geçirileceğine inanıyor. Nitekim,
SPK Başkanı Doğan Cansızlar da yasal düzenlemelerin bu
yıl içinde tamamlanacağını ve 2005 yılının
ikinci yarısına doğru Türk halkının mortgage ile
tanışabileceğini söylüyor.
Mortgage, deprem ve ekonomik krizle 1994
yılından bu yana büyüklüğü 16 milyar dolardan 4 milyar dolara
düşen gayrimenkul sektörünü canlandıracak anahtar bir proje olarak
nitelendiriliyor. Sistemin sadece bununla da kalmayıp, emlak vergisi,
konut değerlendirilmesi, ipotek alım-satımı gibi
yürürlüklere de belli standartlar getireceği söyleniyor. Ancak tüm bu
olumlu beklentilerin yanında, gerekli altyapının henüz
tamamlanmadığına dikkat çeken işadamları,
mortgage'ın tüm kesimlere hitap etmesi için daha çok yol
alınması gerektiğini vurguluyorlar. Özünde mortgage Türkiye'de
uygulanması gereken, birçok potansiyeli içinde barındıran faydalı
bir proje, fakat sağlıklı işlemesi için özel sektör ve
devletin üstüne çok iş düşüyor.
Mortgage Sistemi, Tutulu
İpoteğin Doğuşu
Ülkemizde İpoteğe Dayalı Finansman Sisteminin (Mortgage) Doğuşu
Türkiye, gayrimenkul piyasasının son derece
canlı olduğu ülkelerden birisidir. Gayrimenkul uzun zamandan beri en
popüler yatırım aracı olmasına rağmen,
yatırımcı sayısı sınırlı
kalmıştır. Bunun başlıca sebebi, Türkiye'de tasarruf
ve sermaye birikiminin yetersiz olmasıdır. Türk insanının
yaşam kalitesinin yükselmesi ve konut talebinin
karşılanması, uzun vadeli finansman sisteminin kurulmasına
bağlıdır. Bugüne dek uzun vadeli finansman modellerinin hayata
geçirilmesini engelleyen yüksek enflasyon ve ekonomideki belirsizlikler gibi
nedenler artık ortadan kalkmaya başlamıştır.
Ekonomideki olumlu gelişmelerle birlikte özellikle Amerikan ekonomisinde
uzunca bir süredir uygulanmakta olan uzun vadeli gayrimenkul finansman modellerinin
Türkiye şartlarına adapte edilerek uygulanması
tartışılmaya başlanmıştır. Kurulacak sistem,
hem uzun vadeli gayrimenkul finansmanı sağlayacak, hem de Türk
insanına uluslararası standartlarda kaliteli konut sahibi olma imkanı
verecektir.
Merkez Bankası'nın 17 Aralık 2004
tarihinde açıkladığı verilere göre toplam tüketici
kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD mertebesindedir.
Tüketici kredileri toplamı Gayri Safi Milli Hasıla'nın %3,4'ünü
oluşturmaktadır. Konut kredileri ise tüketici kredilerinin %20'si
seviyesindedir. Konut kredisi konusunda, gerekli finansman araçları
sunularak yeni düzenlemeler yapılması halinde, büyük bir potansiyel
bulunmaktadır. Bu durumu keşfeden yurt içi ve yurt
dışındaki kuruluşlar şimdiden hazırlıklara
başlamışlardır.
2003 yılı yaz aylarında faizlerin ve
enflasyonun düşmesiyle başlayan olumlu hava sayesinde tüketici
kredilerinde ciddi bir artış gözlenmiş ve vadeler
uzamıştır. Konut kredilerinin ekonomide olması gereken
seviyeye ulaşması için yeni düzenlemelerin yapılması ve
yurtdışında başarıyla uygulanmakta olan ipoteğe
dayalı finansman sisteminin Türkiye şartlarına adapte edilmesi
gerekmektedir. Bu amaçla Maliye Bakanlığı ve SPK tarafından
ortak yürütülen çalışmalar tamamlanmış ve tasarı
Hükümet'in incelemesine sunulmuştur.
Türkiye'de konut kredilerinin az olmasının
başlıca üç ana sebebi bulunmaktadır. Birincisi; Hazine
bonolarının faiz oranının yüksek olması ve bütçe
açığı yüzünden bankalar gayrimenkul yatırımına
fon tahsis etmeyerek hükümete borç vermektedir. İkincisi; Emlak
Bankası'nın tasfiye sürecine girmesi neticesinde, kamu
tarafından konut kredilerine gereğince destek verilememektedir.
Üçüncüsü de; büyük özel sektör bankaları, halen endüstriyel holdinglerin
birer parçası ve diğer faaliyetleri finanse ettikleri için şu
anda uzun vadeli ipotek işine girmek istememektedirler. Bu nedenle mevcut
şartlar altında ancak ön ödeme için hazır nakit parası
olanlar veya değişik yollardan borç para bulanlar konut sahibi
olabilmektedir.
Bu bağlamda, Türkiye pazarı ipoteğe
dayalı finansman sistemi açısından büyük öneme ve potansiyele
sahip durumdadır. Risklerin iyi bir şekilde kontrol altına
alınacağı hükümet destekli bir finansman modeli
kurulduğunda yurtdışı ve yurtiçi yatırımcılardan
sisteme büyük destek sağlanacaktır. Şu an piyasada özel sektör
açısından güçlü ve iyi yapılanmış bir ipotek
girişimi için benzersiz fırsatlar bulunmaktadır. Sistemin
kurulmasıyla birlikte kısa sürede 2 milyar dolarlık bir
yabancı sermayenin Türkiye'ye gelmesi beklenmektedir.
Türkiye Bankalar Birliği'nin verilerine göre konut
kredilerinin takipteki kısmı, toplam stokun yaklaşık
%0,02'sini oluşturmaktadır. Kredilerdeki temerrüt oranının
bu denli düşük olmasının başlıca iki sebebi
vardır: birincisi Türk insanı karakter olarak borcuna sadık
bireylerden oluşması, ikincisi de bankaların müşteri
seçiminde çok dikkatli davranması ve gerekli teminatları
almasıdır. Bu yapı ipoteğe dayalı finansman sisteminin
Türkiye'de başarılı olacağının önemli bir göstergesidir.
İngilizce "Mortgage" olarak ifade edilen
finansman modelini daha iyi analiz edebilmek için yurtdışındaki
uygulama tekniğini bilmek gerekir. ABD'de uygulanan sistemde, konut
kredisini veren kurumlar borcu üzerinde tutmayarak kredileri ikincil
piyasalarda satıp nakde dönerler, bu nedenle de düşük faizli kredi
sunma imkanı vardır. İkincil pazardaki kurumlar, "Federal
National Mortgage Association" (FNMA) ve "Government National
Mortgage Association" (GNMA) gibi kamu kuruluşlarıyla birlikte
bir havuz oluşturarak yatırımcılara hisse satarlar.
İkincil pazardaki kurumlar sadece birinci derece ipotek satın
alırlar; krediyi alan kişi veya kuruluş ödeme zorluğu
içerisine düşerse, kendilerine öncelik tanınır. Orta
sınıf tüketiciyi hedef alan, 20-30 yıla yayılan kira öder gibi
düşük taksitler sunan bu sistemle, Amerikalılar'ın yaklaşık
%65'i ev sahibi olmuştur.
Kaynak : TCMB, 17 Aralık 2004
Türk Lirası konut kredilerinde uygulanan aylık
faiz oranları yüzde 1,95-2,55 arasındadır ve maksimum vade 10
yıldır. USD veya EURO'ya endeksli kredilerde ise aylık faiz
oranları yüzde 0,69 ile 1,05 arasında değişmektedir ve
maksimum vade 15 yıldır. Bu oranlar, ABD ile
kıyaslandığında bir hayli yüksektir. ABD'de Mortgage
faizleri 15 yıl için yıllık yüzde 4.75, 30 yıl için yüzde
5.33 düzeyindedir. Türkiye'de kurulacak ipoteğe dayalı finansman
sisteminde uygun risk mekanizmalarının kurulmasıyla ve gerekli
teşviklerin sağlanmasıyla kredi faizleri daha aşağılara
çekilebilecektir.
Türkiye'de halen konut kredisi sigortası
yapılmamaktadır ve açılan kredileri menkul
kıymetleştirmek için bir mekanizma yoktur. 10 hatta 15
yıllık vadelerle konut kredisi vermeye başlayan bankalar kredi
riskini kendileri üstlenmektedirler. Türkiye'de yakın bir zamanda
kurulacak olan Mortgage sisteminde menkul kıymetleştirmek
amacıyla bankalar konut kredisi portföyleri oluşturmaya
başlamışlardır. Sistem çalışmaya
başladığında hazır portföyü olan kurumlar öncü rol
üstlenerek avantajlı hale gelecek, konut sahibi olmak isteyenlere yeni
kredi açmak için kısa sürede ikincil piyasalardan finansman temin
edebileceklerdir. Bu konuda özellikle yeni kurulmuş olan bireysel
emeklilik sistemi, ikincil piyasalarda bu kredileri satın alarak önemli
katkı sağlayacaktır. Kurulacak sistem, ev sahiplerinin uzun
vadede finansman ihtiyacını karşılarken, aynı zamanda
da müteahhitlerin ve proje geliştiricilerin üzerindeki finansman yükünü de
azaltacaktır.
SPK ile Maliye Bakanlığı'nın ortak
olarak tasarladıkları modelde, uzun vadeli konut kredisi verecek kurumlara
kaynak sağlayacak, bunun karşılığında kredi veren
kuruluşlardan satın alacağı ipotek kredilerini sermaye
piyasaları yoluyla satacak bir 'İpotekli Konut Finansmanı
Kuruluşu' oluşturulması düşünülmektedir. Bu konuda da Toplu
Konut İdaresi'nin yeni fonksiyonlar üstlenmesi gündeme gelmektedir.
Piyasada halen işlemekte olan konut kredisi
sisteminde, krediye konu olan gayrimenkul risklere (deprem, sel, yangın,
terör saldırısı, fırtına, kar, vb.) karşı
sigorta ettirilmekte, kredi başvurusu yapan kişiye de hayat
sigortası veya ferdi kaza sigortası yaptırılmaktadır.
Sigorta ve ipotek masrafları dahil kredi ile ilgili masraflar müşteri
tarafından karşılanmaktadır. Bazı bankalar uzun vadeli
konut kredisinin geri ödemelerini garanti altına almak için bir kefil ile
yetinmeyerek iki tane müteselsil kefil istemektedir. Bankalar verdiği
kredilerde, risklerin büyük bir kısmını kendileri yüklenmeleri
sebebiyle, çok sağlam güvenceler almaktadırlar.
Konut kredilerinde önemli bir role sahip "tapu
sigortası" Türkiye'de yenidir ve şu an sadece bir Amerikan
şirketi bunun uygulamasını yapmaktadır. Tapu
sigortası, krediyle gayrimenkul alan bireye tapu ediniminde
karşılaşılabilecek tüm sorunları aşmayı
garanti eden bir sigorta çeşididir. Kurulacak yeni ipoteğe
dayalı finansman sistemiyle birlikte mevcut sigorta şirketleri de
tapu sigortası için poliçe düzenlemeye başlayacaklardır.
Türkiye için uygun bir finansman modelinin bulunması
konusunda, mevcut Bankalar Kanunu ve uygulaması "Mortgage"
konusunda gerçek bir engel oluşturmaktadır. Zira, Mortgage kredisi,
bir banka kredisi olarak kabul edildiğinde, taksitini ödeme güçlüğü
çeken kişi veya kuruluşun bütün kredisi faiziyle birlikte geri
çağrılması kaçınılmaz hale gelmektedir. İpoteğe
dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemleri yaşanmaması
için, krediler sigorta ettirilmektedir.
Borçlunun temerrüte düşmesi durumunu kapsayan
sigorta poliçeleri zenginleştirilerek sisteme dahil edilmelidir.
İpoteğe dayalı finansman kredileri, tüketicinin korunması
hakkındaki kanun kapsamına alınarak düzenlenmelidir. Temerrüte
düşen kişi evini kaybettiği gibi bütün mal
varlığını da kaybetme riskine girmemelidir. Kredi veren ile
konut satıcısı arasındaki anlaşma gereği,
sözleşme feshedilince temerrüte düşen alıcıdan ev geri
alınmalı, konutun satışa çıkarılması sonucu
yeni alıcının ödediği bedelden, kişinin oturduğu
müddet kadar kira bedeli ve belirli bir ceza kesilerek, artan parası iade
edilmelidir. Kredi alan tarafından borcun tamamı ödeninceye kadar
evin tapusu belirli bir ücret karşılığında yediemin
(Trustee) şirketi üzerinde durabilir.
İpoteğe dayalı finansman modellerinin
pazarlanabilir bir uygulama olabilmesi için, enflasyonun tek haneli rakamlarda
tutulması ve ekonomik istikrarın sürdürülmesi gerekmektedir. Zira
yabancı para cinsinden yapılan uygulamalar sadece
kısıtlı bir kesime ulaşmakta, döviz kurlarındaki
dalgalanma ve devalüasyonlarda konut alıcılarını
sıkıntıya sokabilmektedir.
Mortgage sisteminin Türkiye'deki uygulamasında
karşılaşılacak problemleri aşmak için özel ihtisas
mahkemeleri kurulmalı, yargı ve ipoteğin paraya çevrilmesi
süreci hızlandırılmalı ve ipoteğe dayalı
finansmanla ilgili kanunlarda gerekli düzenlemeler yapılmalıdır.
Özellikle Medeni Kanun, İcra ve İflas Kanunu, tapu sicili
mevzuatı ve vergi mevzuatında değişiklikler yapılması
gerekmektedir. Mevcut sistemde ipoteğin paraya çevrilmesi süreci kredi
veren kurumlar için çok sıkıntılı ve zaman alan bir
süreçtir.
Konut kredisi portföylerinin menkul
kıymetleştirilmesini kolaylaştırmak amacıyla özellikle
bireysel emeklilik sistemi ve yabancı sermaye teşvik edilmelidir.
Kalite güvence ve standardizasyon konusunda ortak bir platform
oluşturularak kullandırılan kredilerde homojenlik
sağlanmalıdır. İpoteğe dayalı finansman sisteminin
başarılı olması için hükümet tarafından
sağlanacak vergi indirimi, vergi muafiyeti gibi teşvikler hayati önem
taşımaktadır.
Türkiye'de ipoteğe dayalı finansman
uygulamasının, kredi sigortası sistemiyle birlikte, Mortgage
GYO'lar (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) veya bu konuda
ihtisaslaşan özel şirketler vasıtasıyla icra edilmeye
başlanması uygundur. Mevcut kurumsallaşmış ve
şeffaf yapılarıyla GYO'lar ipoteğe dayalı finansman
araçları sunmak ve bunları menkul kıymetleştirmek için en
uygun şirket türüdür. Halen yüzde 18 olan KDV'nin konut yapı
kooperatiflerinde olduğu gibi yüzde 1 olarak uygulanması ve tapu
harçlarının daha düşük belirlenmesi gibi teşviklerle
GYO'ların ipoteğe dayalı finansman sisteminde öncü rol
üstlenmesi sağlanabilir.
İpoteğe dayalı finansman sistemi, hem üretim ve
yeni iş olanakları açarak, hem ciddi vergi geliri sağlayarak,
hem de istihdamı artırarak ekonomiyi canlandıracaktır.
Sistemin işlemesi için gerekli iş gücü, bilgi birikimi ve yeterli
hammadde ülkemizde zaten mevcuttur. Gerekli düzenleme ve mevzuatın en
kısa sürede tamamlanarak, AB kapısında gün sayan Türkiye'mizin
değerli insanlarının konut sahibi yapılarak kaliteli
yaşam standartlarına kavuşturulması gayrimenkul sektörünün
tüm katılımcılarının öncelikli hedefidir.
Türkiye
için Planlanan İpoteğe Dayalı Konut Finansman (Mortgage) Sistemi
Bir süreden beri kamuoyunda yaygın olarak
tartışılan Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en
önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır
uygulanıyor. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz
oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı
bulamamıştı. Günümüzde düzelmeye başlayan ekonomik
koşullarla birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.
Basit tanımlama ile “Kira öder gibi ev sahibi ol”
sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun
şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli
ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage
sisteminin 2005’in bahar aylarında Türkiye’de uygulamaya konulması
planlanıyor.
Mortgage sistemi iyi uygulandığında
yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat
sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak
sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.
İstikrar, Mortgage sisteminin
başarısı ve yaygınlığı açısından
önemli. Ancak istikrarlı olmayan sistemlerde de Mortgage piyasası
gelişebiliyor. Ayrıca sistemin istikrarlı olması
başarılı olması açısından tek başına
yeterli değil. Eğer kanuni düzenlemeler uygunsa, piyasadaki oyuncular
istikrarlı olmayan koşullara karşı değişik
Mortgage enstrümanları geliştirebiliyor. Öte yandan, eğer kanuni
düzenlemeler yeterli değilse, istikrarlı olan sistemlerde dahi
Mortgage piyasası başarısız kalabiliyor.
Mortgage sistemi ile birlikte gayrimenkule talebin artması,
yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca
dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde
yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Mortgage
sistemi sayesinde inşaat kalitesi yükselecek ve halkımız
yıllar süren, olumsuzluklarla dolu kooperatif inşaatlarına
mahkum olmaktan kurtarılacak. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem
kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen
girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.
Mortgage sistemiyle birlikte değerleme
uzmanları, Mortgage aracı kurumları, tapu ve imar izni
araştırması yapan kurumlar, alacaklıların kredi
notlarını tespit edecek şirketler gibi yeni iş
sahalarının doğması bekleniyor.
Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki
milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev
sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni
iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü
sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak
bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama
kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca
başarıya ulaşabilecekler.
Türkiye’deki Mevcut Konut Finansman Sistemi
Türkiye’de Konut Piyasası
• Toplam konutların %55’i ruhsatsız / izinsizdir.
• Ev sahipliği oranı %60’lar seviyesindedir. (Uygunsuz
yapılaşma dahil)
• Her yıl 300.000 yeni konut ihtiyacı ortaya çıkmaktadır.
• Konut stokunun %60’ını 20 yaşın üstündeki konutlar
oluşturmaktadır.
• Konutların %40’ının tadilata ihtiyacı bulunmaktadır.
Türkiye’de Mevcut Konut Finansmanı
• Konut alımlarının %1’den daha azı finansman sistemi
yoluyla fonlanmaktadır.
• 2004 Eylül sonu itibariyle konut kredilerinin toplam tutarı 2,170
trilyon TL’dir. ($1,450,000,000)
• 2004 Eylül itibariyle konut kredisi kullanan kişi sayısı
98.000 dir.
• Konut kredilerinin GSYİH’ya oranı %0,5’dir.
• Bu oran ABD’de %53 olup, AB üyesi ülkelerin ortalaması ise %39’dur.
Gelişmekte olan ülkelerde %5-15 arasındadır.
Banka Konut Kredileri
• TL veya döviz üzerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.
• Değişken faiz Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
çerçevesinde yasaktır.
• Maksimum vade TL’de: 60 ay, Döviz’de 120 aydır.
• Bankaların kredi fonlaması mevduat kaynaklıdır. (Vade
Uyumsuzluğu)
• “Kredi / Ev değeri” oranı maksimum %75, “Aylık Ödeme / Gelir”
oranı % 50’dir.
• En üst %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.
Türkiye için Önerilen Konut Finansman Sistemi
İpotek Finansmanı Sisteminin
Başarısı İçin Gerekli Önkoşullar
• Makroekonomik istikrar, düşük ve istikrarlı faiz oranları,
• Hukuki altyapı (kredi açılması, devri, menkul
kıymetleştirilmesi ve takibi aşamalarının
düzenlenmesi),
• Teknik altyapı (tapu sicili, bankalar, ikincil kuruluşlar),
• İvme kazandıracak ve sistemi tetikleyecek güce sahip öncü bir kuruluş,
• Vergi teşvikleri.
Etkin Bir Konut Finansmanı Sistemi İçin Gerekli
Altyapı
|
Gerekli Unsurlar
|
Türkiye’deki Mevcut Durum
|
|
İcra-iflas Takip Prosedürü
|
İyileştirilmesi Gerekiyor
|
|
Ayni Haklar
|
Yeterli
|
|
Tapu Kayıt Sistemi
|
Kağıt Ortamında Ama Etkili
|
|
İpotekli Menkul Kıymetler
|
Yeni Düzenleme Gerekiyor
|
|
Tüketiciyi Koruma Kanunu
|
İyileştirilmesi Gerekiyor
|
|
Gayrimenkul Değerlemesi
|
Sınırlı Ama Gelişmekte
|
|
Kredi Standardizasyonu
|
Eksik
|
|
Kredi Kayıt Sistemi
|
Yeterli
|
|
Hayat Sigortası
|
Mevcut
|
|
Deprem Sigortası
|
Mevcut
|
|
Tapu Sigortası
|
Eksik
|
|
İpotek Sigortası
|
Eksik
|
Tasarlanan Kanun Değişiklikleri
• Çeşitli Vergi Kanunları
• İcra ve İflas Kanunu
• Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun
• Finansal Kiralama Kanunu
• Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Gayrimenkul Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Bankacılık Düzenlemeleri
• Sermaye Piyasası Kanunu
Tasarlanan Değişiklikler - Sermaye
Piyasası Kanunu
• Diğer tüm kanunlarda referans olacak şekilde “İpotekli Konut
Finansmanı” tanımının yapılması:
- İpotekli Konut Finansmanı; kredi, finansal kiralama ve
benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların
yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak
kullandırılmasıdır.
• “Konut Finansmanı Kuruluşu”nun Düzenlenmesi
• İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet ihraç edecek İpotek
Fonlarının Düzenlenmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin
Kapsamı
• Hangi finansman yöntemleri?
- Konut kredileri
- Finansal kiralama işlemleri
- Gayrimenkul üreticilerinin vadeli satışları
• Hangi konutlar?
- Yapı kullanma izni alınmış tüm konutlar
• Hangi tüketiciler?
- Tüm tüketiciler
• Hangi işlemler?
- Konut alımı
- Konutların deprem tehlikesine karşı güçlendirilmesi
- Konutların yenilenmesi, kullanım imkanlarının
iyileştirilmesi
İpotekli Konut Finansmanı Sisteminin
Kapsamı Dışında Kalanlar
• Kaçak yapılar
• İnşaat finansmanı
- Konut inşası
- Konutların büyütülmesi
- Kat çıkılması
- Yeni bölümler eklenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Vergi Kanunları
• Konut Kredisi Kullanıcılarına Yönelik Teşvikler
- Konut kredisi faiz ödemelerinin gelir vergisi matrahından
indirilebilmesi
• Konut Finansman Kuruluşuna Yönelik Teşvikler
- Kurumlar vergisi, damga vergisi ve her türlü işlem vergileri ve
tapu harcından istisna
- İhraç ettiği menkul kıymetlerin devlet tahvilleri gibi
vergilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - İcra ve
İflas Kanunu
• Takip Süresinin Kısaltılması Amacıyla
- Rehinin paraya çevrilmesinin yanı sıra haciz yoluna müracaat
edilebilmesi
- İcranın geri bırakılması kararının
temyizinde satışı durdurmak için gerekli teminat
oranının yükseltilmesi
- İhalenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan
ceza oranının artırılması
- Satışın gerçekleşebilmesi için 1. ve 2. ihalede
ulaşılması gereken oranların azaltılması
- 3 yıllık bir geçiş süresi sonrasında değerleme
yapacak bilirkişilerin lisanslı eksperler arasından seçilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Tüketicinin
Korunması Hakkında Kanun
• Değişken Faizli Konut Kredisi
İmkanı
- Kredi geri ödemelerinin yurtiçinde veya yurtdışında
genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan endekslere göre
değişecek şekilde belirlenebilmesi
- Bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Finansal Kiralama
Kanunu
• Finansal Kiralama Yönteminin Sisteme Dahil Edilmesi
Özel finans kurumları konut kredilerini finansal kiralama yöntemiyle
kullandırmaktadır.
- Konut Finansmanı Kuruluşu özel finans kurumları ile
finansal kiralama şirketlerine de kaynak sağlayabilecektir.
- Finansal kiralama sözleşmesinden doğan haklar Konut
Finansmanı Kuruluşu’na devredilebilecek ve bu durumda ilgili
gayrimenkul üzerine Konut Finansmanı Kuruluşu lehine ipotek tesis
edilecektir.
- Finansal kiralama yöntemiyle sağladıkları kaynak ile
konut satın alan kişiler de vergi avantajlarından
faydalanabilecektir.
Tasarlanan Değişiklikler - Kamu Finansmanı
ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun
• Konut Finansmanı Kuruluşu’nun ihraç edeceği menkul
kıymetler için sınırlı bir hazine garantisi
• Bütçe kanununda yer vermek suretiyle özel nitelikli destekleme
programları
Tasarlanan Değişiklikler - Gayrimenkul
Değerlemesine İlişkin Düzenlemeler
• Uluslararası Değerleme
Standartlarının mevzuata dahil edilmesi
• “Konut Değerleme Uzmanlığı”nın düzenlenmesi
Tasarlanan Değişiklikler - Bankacılık
Düzenlemeleri
• Disponibilite ve zorunlu rezerv yükümlülüklerinin azaltılması
• İpotek teminatlı tahvil ve menkul kıymetlerin risk
ağırlığının düşürülmesi
İpotekli Konut Finansman Kuruluşu (İKFK)
Sermaye Piyasası Kanunu’nda yer alan ve konut
finansmanının temel fonksiyonlarını yürütecek bir anonim
şirket olarak öngörülmüştür.
İKFK’nın Temel fonksiyonları
• İpotekli krediler için kullanılacak kaynakları artırmak
(Kurumsal yatırımcı ve yabancı sermaye),
• Kredi veren kuruluşların fonlama riskini düşürmek,
• Vadenin uzamasına yardımcı olarak konut kredilerinin
aylık ödemelerini düşürmek ve konut kredilerinin
ödenebilirliğini artırmak,
• Yüksek hacimli ve kredibilitesi yüksek bir ihraççı olarak hem fonlama
maliyetini düşürmek hem ulusal bono piyasasını oluşturmak,
• İpotek portföyünün yönetilmesinde ölçek ekonomisinden faydalanmak ve
ihtisaslaşmış bir kurum olarak sistemin etkin işlemesini
sağlamak,
• Kredi verme standartlarının belirlenmesinde öncülük yapmak.
İKFK’nın Sosyal Misyonu
• Kurulacak İKFK’nın sosyal bir misyonu olmalı, bu husus esas
sözleşmede yer almalıdır.
• Bu misyon düşük ve orta gelirli ailelerin konut sahibi
olmalarının desteklenmesini içermeli ve bu misyonun yerine
getirilmesi için İKFK’nın faaliyetlerinde uyması gereken
kurallar açık bir şekilde belirlenmelidir.
Konut Finansmanı Kuruluşu’nun Muhtemel Faaliyet
Konuları
• Borçlanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere
aktarılması,
• Birincil kredi verenlerden ilgili alacakların devralınması ve
bu alacakların
- Portföyde tutulması (ya da tekrar satılması)
- İpotek teminatlı alacaklara dayalı bonolar (VDMK)
aracılığıyla menkul kıymetleştirilmesi (Bilanço
içerisinde)
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (ipotek
fonları) aracılığıyla menkul
kıymetleştirilmesi (Bilanço dışında)
• Garanti sağlama
İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet
Niteliğindeki İpotek Fonu Katılma Belgeleri
• Konut kredisi alacaklarının menkul kıymetleştirilmesine
yönelik bir sermaye piyasası aracı
• Malvarlığının ayrılmasını ve bilanço
dışı finansman imkanı sağlayan bir trust
yapısı
• İpotek teminatlı ve ödeme aktarmalı bir menkul kıymet
• Konut Finansman Kuruluşu tarafından ihraç edilebilecek
• Fazladan teminatlandırma (over-colletarisation),
yapılandırılmış finansman (structured finance) ve
kredi değerliliğinin artırılması (credit enhancement)
İpoteğe Dayalı Konut Finansmanında
Risk Yönetimi
• Kredi Riski - Kredi Kullananın Ödememe Riski
- Kredi veren kurum çeşitlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin çeşitlendirilmesi
- Değerleme
- Yüksek teminatlandırma
- Gelir oranı
• Vade Uyuşmazlığı Riski
- Vade uyumu kuralı (Duration Gap)
• Operasyon Riski
- Operasyon giderlerinin oransal olarak düşük tutulması
Konut Kredilerinin Standardizasyonu
• Değerleme Kılavuzu
• Kredi Kullanma Standardı
- Kredi Ödemesi / Gelir (Diğer Harcamalar da dikkate
alınmalı)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru
• Kredi Kalite Standartları
- Kredi / Ev Değeri,
- Maksimum Kredi Tutarı,
- Kredi Türü (İlk ev, ikinci ev, depreme dayanıklılık
güçlendirme)
- Birinci Derece İpotek
• Kredi Veren Finansal Kuruluş
- Kredi Verme Prosedürleri,
- Dokümantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri Dönmeyen Kredi Takip Yeteneği, Kredi Ödeme
Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosedürü ve Uygulaması
İKFK Başarı Kriterleri
Piyasa bazlı çalışan düşük bir kar hedefleyen İKFK;
• Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalarından talep
görebilmeli
• Vereceği kredi maliyeti fonlama + operasyon maliyetleri
olacağı için operasyonel maliyetleri çok düşük tutulmalı,
• Kurumsal Yönetim İlkeleri uygulanmalı (ayrıca ortaklık
yapısı Özel sektör + Kamu + Uluslar arası Kuruluşlar)
Sermaye Piyasasının Altyapısı
İDMK lar, VDMK lar ve ihraç edilecek diğer tahvil ve bonolar için;
• Kaydi değer olarak MKK da tutulacaktır.
• Borsa’da bu menkul kıymetlerin işlem görmesi için herhangi bir
engel bulunmamaktadır.
• Takasbank takas işlemlerini yapmak için yeterlidir.
• Yatırım fonları, emeklilik fonları, sigorta
şirketleri ve gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve
diğer kurumsal yatırımcıların bu menkul
kıymetleri almaları için bir engel bulunmamaktadır.
• Kamuyu aydınlatma - izahname, sirküler standartları mevcut durumda
yeterli görünmektedir.
Türkiye İçin Önerilen Konut Finansman Sistemi - 1. Alternatif
1. İKFK’nın Tahvil /Bono
ihracı ve doğrudan kredi alımı ile fon toplaması.
2. İKFK’nın topladığı fonlar ile finansman
şirketlerine kredi açması (kredi İKFK’nın aktifinde
kalır).
3. Finansman şirketlerinin sağladıkları kaynakla
müşterilerine kredi kullandırmaları (bireysel kredi
kullandıran finansman şirketlerinin aktifinde kalır).
Türkiye İçin Önerilen
Konut Finansman Sistemi - 2. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin
tüketicilere kredi kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını
İKFK’ya satması (Kredinin finansman şirketlerinin aktifinden
çıkması).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklara dayalı VDMK
ihracı.
Türkiye İçin
Önerilen Konut Finansman Sistemi - 3. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin
tüketicilere kredi kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarını
İKFK’ya satması (Krediler finansman şirketlerinin aktifinden
çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacaklarını
kuracağı ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler
İKFK’nın aktifinden çıkmaktadır).
4. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde
söz konusu alacaklara dayalı İpoteğe dayalı menkul
kıymet ihracı.
Türkiye İçin Önerilen
Konut Finansman Sistemi - 4. Alternatif
1. Finansman şirketlerinin tüketicilere kredi
kullandırması.
2. Finansman şirketlerinin kredilerden doğan alacaklarıyla
İDMK’ları takas etmesi (Krediler finansman şirketlerinin
aktifinden çıkmaktadır).
3. İKFK’nın kredilerden doğan alacakları kuracağı
ipotek yatırım fonlarına devretmesi (Krediler İKFK’nın
aktifinden çıkmaktadır).
5. İpotek yatırım fonlarının İKFK garantisinde
söz konusu alacaklara dayalı İDMK ihracı.
6. İKFK’nın finansman şirketlerinden aldığı kredi
alacaklarıyla İDMK’ları takas etmesi.
7. Finansman şirketleri aldıkları İDMK’ları
aktiflerinde tutabilir ya da yatırımcılara satabilirler.
Mortgage Sistemi – Farklı Faiz ve Vade
Yapısına Göre Aylık Ödemeler
|
Satın Alınacak Evin Değeri
|
36 Milyar TL
|
|
Peşinat (%)
|
25%
|
|
Peşinat Tutarı
|
9 Milyar TL
|
|
Kredi Tutarı
|
27 Milyar TL
|
|
Tahmini Kira*
|
300 Milyon TL
|
*Satış Fiyatı: 10 yıllık kira
bedeli varsayımına göre hesaplanmıştır.
|
Kredi / Ev Değeri
|
75%
|
|
Aylık Gelir
|
1 Milyar TL
|
|
Aylık Ödeme / Gelir
|
30%
|
• Kira öder gibi ev sahibi olabilmek için, faiz
oranlarının en az %13’ler seviyesine inmesi gerekmektedir.
Aşağıdaki tabloda farklı faiz oranı ve vadeler için
aylık ödeme miktarları verilmektedir.
• Vade yapısına göre aylık ödemeler
incelendiğinde, 15 yıllık vadenin üzerindeki ödemelerde
aylık taksitlerin çok fazla düşmediği görülmektedir.
İpotekli Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli
Kanunlarda
Değişiklik
Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarısı
Taslağı
Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve
2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 45 inci
maddesine birinci fıkradan sonra gelmek üzere ikinci fıkra olarak
aşağıdaki fıkra
“28/7/1981 tarihli ve 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun
39/A
maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan konut
finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacakların
takibinde alacaklı rehinin paraya çevrilmesi veya haciz eklenmiştir
Madde 2 - 2004 sayılı
Kanunun 128 inci maddesine ikinci fıkradan sonra
gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“İcra dairesi, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesi ikinci
fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan
alacakların takibinde, satışı istenen taşınmaz
için kıymet takdirini, 28/7/1981 tarihli ve aynı Kanunun 22 nci maddesinin
birinci fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş
kişi veya kuruluşlara yaptırır
Madde 3 - 2004 sayılı
Kanunun 128/a maddesine birinci fıkradan sonra
gelmek üzere ikinci fıkra olarak aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“Satışa çıkarılan taşınmaz, 2499 sayılı
Sermaye Piyasası Kanununun 39/A
maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından
kaynaklanan alacakların
teminatı niteliğinde ise, birinci fıkra uyarınca
yaptırılmasına karar verilen bilirkişi
incelemesi, aynı Kanunun 22 nci maddesinin birinci
fıkrasının (r) bendi uyarınca yetki verilmiş kişi
veya kuruluşlara yaptırılır.”
Madde 4 - 2004 sayılı
Kanunun 134 üncü maddesine ikinci fıkradan sonra
gelmek üzere üçüncü fıkra olarak aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci
fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde yirmi olarak
uygulanır.”
Madde 5 - 2004 sayılı
Kanunun 149/a maddesine aşağıdaki fıkra
“2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun 39/A maddesinin ikinci
fıkrasında
tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların
takibinde, ikinci fıkrada yazılı oran yüzde kırk olarak
uygulanır. “
Madde 6 - 28/7/1981 tarihli ve
2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununun
22 nci maddesinin birinci fıkrasının (r) bendi
aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“r) Gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme
kurumlarından
sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin
şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme
kurumlarını listeler halinde ilan etmek,
Bu Kanunun 39/A maddesi ikinci fıkrasında tanımlanan konut
finansmanından
kaynaklanan alacakların takibinde ve konut finansmanı
kuruluşları tarafından
2 tüketicilere kaynak kullandırılması aşamasında,
ilgili taşınmaz için değerleme yapacak değerleme kurum ve
uzmanlarına ilişkin şartları belirlemek,”
Madde 7 - 2499 sayılı
Kanunun 28 inci maddesinin (b) bendine ikinci
fıkradan sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra
eklenmiştir.
“İpotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilen
sermaye piyasası
araçlarının satışını takiben, satış
değerinin en fazla binde biri oranında kayda alma ücreti Kurul
hesabına yatırılır. Kayda alma ücretinin oranının
belirlenmesi,
hesaplanması ve ödenmesine ilişkin esas ve usuller Kurul
tarafından belirlenir.”
Madde 8 - 2499 sayılı
Kanunun 38 inci maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 38/A maddesi eklenmiştir.
"Konut finansmanı fonu"
Madde 38/A - Konut finansmanı fonu; konut alımı, konutların
yenilenmesi ve
geliştirilmesi amacıyla kredi kullanımı, finansal kiralama
ve benzeri finansal
işlemlerden kaynaklanan alacakların menkul
kıymetleştirilmesi amacıyla çıkarılan katılma
belgeleri karşılığında toplanan paralarla, belge
sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre
oluşturulan malvarlığıdır.
Fon, ipotek finansmanı kuruluşları ile bankalar, özel finans
kurumları, finansal
kiralama şirketleri veya tüketici finansman şirketleri
tarafından kurulabilir. Kurucular konut finansmanı
fonlarının katılma belgelerinin anapara ve faiz ödemelerine
yönelik garanti verebilir.
Fon, bu Kanunda yer alan amaçlar dışında
kullanılamaz ve kurulamaz.
Fon içtüzüğü, yatırımcı ile kurucu arasında fon
portföyünün inançlı mülkiyet
esaslarına göre saklanmasını ve vekalet akdi hükümlerine göre
yönetimini konu alan ve elde edilen nakit akımlarının
aktarılmasına ilişkin şartlar ile genel işlem
şartlarını içeren iltihaki bir sözleşmedir. Fon
içtüzüğüne yönelik esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir.
Kurucuların, fon içtüzüğü ve Kurulca
belirlenecek diğer belgelerle birlikte, fon
kurmasına izin verilmesi ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda
alınması talebiyle Kurula başvurması zorunludur.
Kuruluş izni ve ihraç edilecek katılma belgelerinin kayda
alınması başvurularına ilişkin esas ve usuller Kurul
tarafından belirlenir.
Konut finansmanı fonlarının konut
finansmanından kaynaklanan alacaklarının
belirli kısımları için farklı sınıflarda
katılma belgeleri ihraç edilebilir. Belirlenecek pay
sınıfları ile belirli bir pay sınıfının pay
sahiplerine verdiği haklara ilişkin esasların fon
içtüzüğünde belirlenmesi şarttır. Katılma belgesi sahipleri
ancak dahil olduğu sınıf itibariyle kendi paylarının
taşıdığı haklara sahiptir.
Kurulca yapılacak değerlendirme sonucu uygun
görülmesi halinde Fon
içtüzüğü Kurul tarafından onaylanır ve fon içtüzüğünde yer
alan sayıda pay Kurul
kaydına alınır.
Belirli bir dönemde veya belirli bir tutara kadar ihraç
edilecek fon paylarının
önceden kayda alınması ve her bir ihraç için Kurula bilgi verilmesine
ilişkin esas ve usuller Kurul tarafından belirlenir. Bu Kanunun 37
nci maddesinin ikinci fıkrası ile 38 inci maddesinin ikinci,
dördüncü, beşinci ve altıncı fıkraları konut
finansmanı fonları için de uygulanır.”
Madde 9 - 2499 sayılı
Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde
değiştirilmiştir.
Madde 39 – Diğer sermaye
piyasası kurumları; kuruluş ve faaliyet esasları
Kurulca belirlenen, sermaye piyasası araçlarının takas ve
saklanması,
derecelendirilmesi, ihraçcıların ve sermaye piyasası
kurumlarının denetlenmesi ile uğraşan kuruluşlar,
yatırım danışmanlığı, portföy yönetimi gibi
sermaye piyasası faaliyetlerini yerine getiren şirketler,varlık
yönetim şirketleri, ortaklık ve kuruluşlara ait alacakları
temellük ederek münhasıran bu Kanunun 13/A maddesinde belirlenen varlığa
dayalı menkul kıymetleri ihraç etmek amacıyla kurulan genel
finans ortaklıkları, ipotek finansmanı kuruluşları,
risk sermayesi yatırım fonları, risk sermayesi yatırım
ortaklıkları, vadeli işlemler aracılık şirketleri,
sermaye piyasasında faaliyette bulunacak gayrimenkul değerleme
kurumları ve portföy saklama şirketleridir.”
Madde 10 - 2499 sayılı
Kanunun 39 uncu maddesinden sonra gelmek üzere
aşağıdaki 39/A maddesi eklenmiştir.
"İpotek finansmanı
kuruluşları"
Madde 39/A - İpotek finansmanı kuruluşları ülke genelinde
konut alımı,
konutların yenilenmesi ve geliştirilmesi konularında finansman
imkânlarının artırılması ve vadelerin uzaması
yoluyla bireylerin konut sahipliğinin desteklenmesi amacıyla kurulan,
sermaye piyasası kurumu niteliğini haiz anonim
ortaklıklard
