Emlak ilanlari, Arama. Property Turkey.

31-UST HAKKI TESISI VE TERKINI

ÜST HAKKI TESİSİ VE TERKİNİ

Kurum Adı : Tapu ve Kadastro Bölge Müdürlüğü

Kısa Bilgi : Üst hakkı, mülkiyeti başkasına ait bulunan bir arazinin üstünde veya altında inşaat yapmak veya daha önce yapılmış bir inşaatı yerinde tutmak hakkıdır. Medeni Kanunun 751. Maddesinde; üst hakkı en az yirmi yıl için tesis edilmişse sürekli nitelikte sayılacağı ve bu hakkın başkasına devredilebileceği ve mirasçılarına geçeceği, Ayrıca, 751/J maddesi ile de, üst hakkının yüz yıldan fazla bir süre için kurulamayacağı ve üst hakkının her zaman kurulması için öngörülen şekle uyularak azami bir yüzyıl daha uzatılabileceği, ancak bu konuda önceden verilen her türlü taahhüdün geçersiz olacağı belirtilmiştir.

Buna göre; 20 yıldan az süreli üst hakkının, müstakil ve daimi hak olarak ayrı bir tapu kütük sahifesine tescili mümkün olmadığı gibi 20 yıl ve daha fazla süreli olmasına rağmen üst hakkının tesisi sırasında, üçüncü şahıslara devredilemeyeceğine, mirasçılara intikal etmeyeceğine ve aynı hak tesis edilemeyeceğine veya bu tür tasarrufların izin alınmak suretiyle yapılabileceğine yönelik kısıtlamalar getirilmesi halinde (Kamu kuruluşlarınca getirilmek istenen kısıtlamalar dahil) üst hakkı müstakil (bağımsız) nitelik kazanamayacağından, bu tür hak tesisi talepleri taşınmaz malın tapu kütük sahifesinin “ Irtifak hakları ve gayrimenkul mükellefiyeti” sütununda irtifak hakkı şeklinde üst hakkı olarak tescil edilmektedir.

Medeni Kanunun 751/a maddesinde, üst hakkının tesisine ilişkin resmi senetle üst hakkının kapsamı, hükümleri, özellikle yapının konumu, şekli, niteliği, boyutları, tahsis amacı ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ait kısımların yer alacağı,Aynı kanunun 751/c ve 751/d maddelerinde ise tazminat ödenmesinin kararlaştırılmış olması halinde, tazminatın miktarı ve hesap tarzı ile üst hakkı süresinin sonunda taşınmaz malın eski hale getirilmesine ilişkin hükümlerin üst hakkı tesisine ilişkin resmi senette açıklanacağı belirtilmiştir.

Diğer taraftan Medeni Kanunun 751/h ve 751/i maddelerine göre, (bağımsız ve sürekli nitelikli) üst hakkı karşılığı olarak irad tarzında üst hakkı sahibince malike borçlanılan edaların azami üç yıllık miktarı için üst hakkı süresi bitimine kadar yüklü taşınmaz mal maliki lehine kanuni ipotek tesisi mümkündür.Medeni Kanunun 751/b maddesinde, üst hakkı süresinin sona ermesi ile, mevcut yapıların taşınmazmalın mütemmim cüzü olacağı ve malikine kalacağı, üst hakkı tapu kütüğüne bir taşınmaz mal olarak kaydedilmiş ise, sürenin sonunda bu sahifenin kapatılacağı, böylece üzerinde mevcut bulunan rehin hakları ve diğer bütün hak ,takyit ve yükümlülüklerin sona ereceği, ancak 751/c maddesi hükmünün saklı olduğu belirtilmiştir.

Medeni Kanunun 751/e maddesinde, üst hakkı sahibi bu haktan doğan yetkilerini sınırını ağır şekilde ve sözleşmeden doğan borçlarını önemli ölçüde ihlal ederse malikin üst hakkını, bu hakka bağlı bütün hak ve yükümlülükleri ile birlikte süresinden önce kendisine devrini isteyebileceği belirtilmiştir.Buna göre, müstakil(bağımsız) ve daimi (sürekli) nitelikli olup, tapu siciline tescil edilmiş üst hakkının süresi dolmadan mahkemeden alınacak kararla malik adına tescil edilmesini veya sicilden terkini mümkündür.Müstakil ve daimi niteliğe haiz üst hakkı, taşınmaz mal olarak sayıldığı ve tapu kütüğünde ayrı bir sahifeye tescil edildiğinden bunların devir-temliki, mirasçılara intikali, üzerinde her türlü ayni veya şahsi hak tesisi mümkün olduğu gibi, kat irtifakı veya kat mülkiyeti ve yeni bir üst hakkı tesisi mümkündür.

Başvuru Koşulları :

Gerekli Belgeler : Üst hakkının tesisi resmi şekle tabidir. Söz konusu resmi şekilde, Tapu Sicil Müdürlüğünce resmi senet tanzimidir.

İşlem Adımları :

Başvuru Yeri : Tapu Sicil Müdürlüğü (Tapu Sicil Müdürü)

Başvuru Şekli : Postayla yapılan başvurular kabul edilmez.

Şahsen yapılmayan bir başvuru,ilgili şahsın vereceği noter tasdikli vekaletname ile mümkündür.

Özel Durumlar : İŞLEMİN MALİ YÖNÜ

Taşınmaz miras veya bağış yolu ile edinilmişse veraset ve intikal vergisi ilişiğinin kesilmesi gerekir.

-Üst Hakkı Tesisinde: Tesis için ödenen bedel üzerinden her yıl belirlenen oranlarda tapu harcı, lehine üst hakkı tesis edilenden alınır.

-Müstakil ve daimi hak olarak tescilinde: tesis ve devir için ödenen bedel üzerinden (bu bedel, bunların ayrı vergi değerleri varsa bu değerlerden, mevcut değilse, üzerinde bu hakkın tesis edildiği taşınmazların emlak vergisi değerinin yarısından aşağı olamamaktadır), lehine işlem yapılandan her yıl belirlenen oranlarda tapu harcı tahsil ettirilir.

Kaynak;İstanbul Valiliği- Halk Kılavuzu